나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36908 [2] 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 `롯데몰" 남측 인근에 위치하며, 주위는
상업지대로서, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 2층 207호 및 208호로서,
외벽: 외장석재, 복합판넬 마감 등,
내벽: 몰탈마감 등,
바닥: 콘크리트 노출,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1,2) 공히 근린생활시설임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러 등의 소방설비, 도시가스설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m-12m)
(소-국-1-36)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 비어 있으나, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 진주지원 2024타경36908 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 충무공동 38-3번지 우람빌딩 2층 208호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 326,000,000원입니다.

토지 면적은 18.17㎡ (약 5.5평)이며, 건물 면적은 81.65㎡ (약 24.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며, 이는 통상 금융기관의 자산 유동화 과정을 거쳐 경매로 나온 물건을 의미합니다.

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트 슬라브지붕 9층 건물로, 해당 호수는 2층에 위치합니다.

주요 용도는 제1종근린생활시설이나, 복합 용도로 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로도 이용 가능합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '롯데몰' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상업지대로 형성되어 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

건물은 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로3류에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2017년 6월 29일 접수된 경남은행의 근저당권 (을1, 채권액 864,000,000원)입니다.

등기부등본 상 채무 총액은 864,000,000원입니다.

소유권 이전으로 우람개발주식회사와 이수영이 등기되어 있습니다.

이후 진주세무서장, 영등포세무서장, 잠실세무서장, 진주시, 국 등으로부터 다수의 압류 등기가 있었으나, 본 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

2024년 8월 23일 접수된 경남은행의 임의경매 개시결정 (채권액 368,526,230원)이 본건 경매 사건의 근거가 됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부를 취득하게 됩니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원으로 확인되었으며, 현재 공실 상태이나 임대 관계는 미상인 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 충무공동은 진주시의 신흥 상업 지역으로, 특히 '롯데몰' 인근이라는 점에서 대규모 상업 시설과의 연계성이 뛰어납니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 잠재 고객 확보가 가능한 입지입니다.

이는 상가로서의 기본적인 영업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

현재까지 조사된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통망 측면에서는 차량 접근이 편리하며, 지역 내 도로망이 잘 구축되어 있습니다.

생활 편의시설로는 인근 롯데몰을 중심으로 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한, 상업지대에 위치하여 각종 편의시설 및 업무시설 이용이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액 8억 6천 4백만원은 감정가 3억 2천 6백만원에 비해 매우 높은 수준으로, 경매 진행 과정에서 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 잠재적인 추가 채무 리스크 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

현재 공실로 파악되나 임대 관계가 미상인 점은, 향후 임대차 계약 과정이나 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 충무공동 내 우수한 입지를 자랑하는 상가 건물입니다. 롯데몰 인근에 위치하여 상업 활동에 유리하며, 넓은 전용 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 종결될 가능성이 높으나, 높은 총 채무액과 유동화 물건이라는 특수성은 신중한 검토를 요구합니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 공실 현황 및 관리 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치 상승 가능성과 함께 리스크 요인에 대한 철저한 분석이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 롯데몰 인근 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 매우 유리합니다.

넓은 전용 면적: 81.65㎡ (약 24.7평)의 면적은 다양한 업종의 사업 운영 또는 임대 사업에 적합합니다.

향후 개발 가능성: 혁신도시 개발 예정지구 내 포함되어 있어, 지역 개발에 따른 자산 가치 상승이 기대됩니다.

풍부한 주변 상업 인프라: 다양한 상업, 업무, 숙박 시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 326,000,000원으로 제시되었습니다.

유동화 물건이라는 특수성과 더불어 등기부상 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점, 그리고 상가 물건의 특성상 임대 수익률 및 공실 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점도 고려 대상입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

단순 참고용으로, 일반적인 상가 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

본건은 인수 보증금이 없어 해당 규칙은 적용되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.