나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36908 [1] 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 `롯데몰" 남측 인근에 위치하며, 주위는
상업지대로서, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 2층 207호 및 208호로서,
외벽: 외장석재, 복합판넬 마감 등,
내벽: 몰탈마감 등,
바닥: 콘크리트 노출,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1,2) 공히 근린생활시설임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러 등의 소방설비, 도시가스설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m-12m)
(소-국-1-36)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 비어 있으나, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경36908 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 2층207호

용도: 근린상가

감정가: 308,000,000원

토지면적: 17.14㎡ (약 5.19평)

건물면적: 77.05㎡ (약 23.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 `롯데몰" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 상업지대로서 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 무난합니다. 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로3류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (경남은행, 접수일자: 2017-06-29, 권리금액: 864,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 관련: 우람개발주식회사, 이수영 외 다수 (집합건물 등기부 갑3, 갑4 참조)

* 근저당: 경남은행 (을1, 말소기준권리)

* 압류: 진주세무서장, 영등포세무서장, 잠실세무서장, 진주시, 국 (각각 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10 참조. 모두 말소됨)

* 임의경매: 경남은행 (갑9 참조. 본건 경매 개시)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 공실 상태이나, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 진주시 충무공동의 중심 상업지역에 위치하며, 롯데몰 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 롯데몰 진주점은 서부경남 최대 복합몰로, 쇼핑, 외식, 문화생활을 원스톱으로 즐길 수 있는 시설이 인접해 있어 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 남측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 롯데몰과 인접해 있어 대형마트, 아울렛, 영화관, 다양한 식음료 매장 등 풍부한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지역 내 일반적인 교통망이 잘 갖추어져 있으며, 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 지역 특성: 진주혁신도시에 위치하여 공공기관 등이 밀집해 있으며, 30-40대 인구 비율이 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과는 다른 특이사항이나 절차가 존재할 수 있습니다.

* 공실 및 임대차 관계 미상: 현재 공실 상태이며 임대관계가 명확하지 않아, 잔금 납부 후에도 공실 장기화 또는 예상치 못한 임대차 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 건물 관리 상태: 우람빌딩 내 엘리베이터 고장 사례가 보고된 바 있어, 건물 전체적인 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 충무공동의 역동적인 상업지구에 위치하며, 롯데몰이라는 지역의 랜드마크와 인접하여 탁월한 입지적 강점을 지니고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 2층에 위치한 근린생활시설로서, 향후 다양한 업종의 사업 운영이 가능할 것으로 보입니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 임차인 관련 보증금 인수액도 없어 권리관계가 매우 명확합니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확한 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 롯데몰 인근의 활발한 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 잠재 고객 확보 용이.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수해야 할 권리 및 보증금 부담이 없어 안정적인 투자가 가능.

* 다용도 활용성: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등 다양한 용도로의 활용 잠재력 보유.

* 공실 해소 시 수익 기대: 현재 공실 상태이나, 적절한 임대 마케팅을 통해 공실을 해소하고 임대 수익을 창출할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 308,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하여 유리하게 접근할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 공실률 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 분석이 필수적으로 요구됩니다. 감정가 308,000,000원을 기준으로, 인수 부담이 없다는 점을 감안하되, 유동화 물건 및 공실 현황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.