나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39976 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1298-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 정촌일반산업단지 서측인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 모텔, 상업나지, 산업단지 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 평지로서 상업기타(공업용)으로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 등
천장 : 트러스트 위 판넬지붕
바닥 : 에폭시 마감 등
창호 : 샷시창 등 임.

기호 3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 등
천장 : 트러스트 위 판넬지붕
바닥 : 하드너 마감 등
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

기호 2 : 공장으로 이용중임.
기호 3 : 1층 공장, 2층 휴게소 및 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-지상에 제시외 건물 기호 ㄱ(사무실 등), ㄴ 및 ㄷ(가추)이 있으나, 건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호ㄱ~ㄷ), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-54,55,56호에 기재된 기계기구(감정서상 기호 ①)모두 매각 포함.
-목록2,3내부에 설치된 화장실 및 휴게실등은 건물가격에 포함.
-목록1 지상 이설가능한 컨테이너 매각제외
-목록2,3 공부상 2종근린생활시설이나 현황 상업기타(대형세탁업체 공업용)임.
-목록2는 건축물대장상 위법건축물로 등재됨, 위법건축물부분은 철거되어 천장에 철골구조만 남은 상태임. 이와 관련한 제반사항은 입찰전 관계관청에 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1298-11번지에 소재하고 있으며, 정촌일반산업단지 서측 인근에 위치합니다.

사건번호는 진주지원 2024타경39976 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 용도는 근린시설이나 현황은 상업기타(대형세탁업체 공업용)로 이용 중입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 1372.20㎡ (약 415.11평)이며, 건물 총 면적은 866.52㎡ (약 262.12평)입니다.

건물은 주1동 432㎡ (약 130.68평)와 주2동 434.52㎡ (약 131.44평)로 구성되어 있습니다.

본건의 감정가는 3,117,029,200원입니다.

1.3. 특이사항

본건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 정촌일반산업단지 서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 모텔, 상업나지, 산업단지 등이 혼재하고 있어 다양한 업종의 사업체 운영이 가능할 것으로 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근의 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m-20m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(정촌) 구역에 해당하므로 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 3,261,957,136원입니다.

말소기준권리는 토지 등기부 을9 근저당권 (2022-07-28, 경남은행)이며, 건물 등기부 을1 근저당권 (2023-02-03, 경남은행)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

소유권은 권미정에서 주식회사베스트산업으로 이전되었으며, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정이 있었으나 모두 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송 (성만 표기)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 3000만원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인에 대한 명도 절차를 진행해야 합니다.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 산업단지 인근에 위치하여 관련 업체 및 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재합니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 형태의 상업 활동 및 사업 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 현황

건물 용도상 공부상에는 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 대형 세탁업체 등의 공업용으로 이용되고 있어 실제 이용 용도와 공부상 용도 간 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

본건의 정확한 주변 생활 편의시설 정보는 제한적입니다. 다만, 일반상업지역 및 산업단지 인근이라는 점에서 기본적인 상업시설 및 편의시설 접근성은 양호할 것으로 추정됩니다.

(주변 지도 검색 결과 혐오시설 관련 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 위법 및 상태

* 위법건축물 등재: 주의사항에 명시된 바와 같이, 한 건물(목록2로 추정)은 건축물대장상 위법건축물로 등재되어 있으며, 위법부분은 철거되어 천장에 철골구조만 남은 상태입니다. 이와 관련한 법적 문제, 철거 및 복구 비용 발생 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 관계관청에 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 용도 및 상태 불일치: 감정평가서상 일부 건물(기호 2, 3)이 단층으로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 주1동(단층) 및 주2동(2층)으로 확인됩니다. 또한, 공부상 용도(2종 근린생활시설)와 현황 용도(대형 세탁업체 공업용)가 상이하므로, 이에 대한 면밀한 조사와 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권양수도 등을 거친 물건일 가능성이 있어 권리관계 확인 및 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 매각 포함 물건

공장 및 기계기구(감정서상 기호 ①)가 일괄 매각에 포함됩니다. 이러한 기계기구의 정확한 상태, 가치, 이전 또는 폐기 비용 등을 사전에 파악해야 합니다.

반면, 목록1 지상 이설 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 해당 물건에 대한 점유 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 정촌면 일반산업단지 인근에 위치한 근린시설 및 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 두 개의 건물, 그리고 기계기구까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 사업체 운영을 위한 잠재력이 높습니다.

다만, 건축물대장상 위법건축물 등재 및 철거 상태, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 단층으로 기재된 건물에 대한 추가 확인 필요성 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위법건축물 관련 사항은 낙찰 후 상당한 비용 부담으로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 전문가 상담이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 입지로, 사업 확장 및 운영에 유리한 잠재력을 지닙니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 공장 및 관련 기계기구 일괄 포함으로, 즉시 사업 운영을 고려할 수 있습니다.

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,117,029,200원

인수 보증금: 0원

본건은 위법건축물 등재, 건물 상태의 불확실성, 용도 불일치 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 단순 접근하기보다는, 예상되는 철거 및 복구 비용, 관련 법규 준수 비용, 명도 비용 등을 면밀히 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 유동화 물건의 특성상 추가적인 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 전문가(건축사, 법률 전문가 등) 상담을 통해 정확한 권리관계 및 상태를 파악한 후 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.