나이스옥션 법원경매 진주 2025타경885 [4] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비111호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""대곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물내 지하1층 비비106호외 5개호로서,
외 벽: 복합판넬 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~6: 공장(기타공장) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장(기타공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합
구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특
구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

임차인 대항력 주의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경885 (4)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비111호

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 평가

감정가: 231,000,000원

토지면적: 48.73㎡ (약 14.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.56㎡ (약 39.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 48.7295㎡

건물 지분: 130.56㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""대곡중학교"" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있어 생활 편의 및 주거 환경이 혼재된 지역입니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 중 지하 1층에 위치합니다.

외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 5기의 승강기설비, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 공장(기타 공장) 용도로 이용 중입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로

본건 토지는 평지의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측 및 북서측으로 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 채권 총액

말소기준 권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2024-02-29 접수, 828,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류가 등기되어 있으나, 임의경매 개시결정으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 828,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주식회사 와일드원

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2023-05-31

확정일자: 2025-09-24

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 있음

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

다만, 임차인의 대항력이 존재하므로 낙찰자는 이를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진주시 충무동 일대는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 인근에 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

또한, 산업복합구역 및 연구개발특구로 지정되어 있어 산업 및 연구 관련 시설과의 연계 가능성도 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 대곡중학교가 소재하고 있어 교육 접근성이 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주식회사 와일드원)의 존재입니다.

비록 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생할 수 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가보다 높아 채권자의 권리 행사 및 경매 진행 과정이 복잡했을 가능성이 있습니다.

따라서 임차인과의 원만한 협의 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 충무동의 준주거 및 산업복합구역 내에 위치한 공장 용도의 집합건물입니다.

입지조건 및 건물 자체의 상태는 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 리스크를 반드시 고려해야 하는 물건입니다.

토지 이용계획상 개발 가능성을 내포하고 있으나, 현재로서는 공장 용도로의 활용 및 임대차 관계가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 경상남도 진주시 혁신도시 인근의 입지

* 준주거지역 및 연구개발특구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치

* 건축물 자체의 공장으로서의 기능 수행 및 설비 상태 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 대항력 있는 임차인의 명도 관련 리스크를 고려해야 하므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 감안하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.