나이스옥션 법원경매 진주 2025타경885 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비107호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""대곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물내 지하1층 비비106호외 5개호로서,
외 벽: 복합판넬 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~6: 공장(기타공장) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장(기타공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합
구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특
구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경885 (2)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비107호

1.3. 용도

공장 (기타공장)

1.4. 감정가

259,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적

54. 68㎡ (약 16.55평)

1.5. 2. 건물 면적

146. 50㎡ (약 44.33평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 대곡중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측 및 북서측으로 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 연구개발특구의 육성에 관한 특별법에 따른 산업복합구역(R&D융합지구) 및 연구개발특구, 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법에 따른 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 을구 6번 접수된 대전영화신용협동조합의 근저당권 (채권액 828,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말씀하신 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 별도 기재된 사항은 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 828,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 와일드원

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 사업일자: 2024년 11월 21일

* 확정일자: 2025년 09월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주식회사 와일드원 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원입니다. 배당 신고일자는 2025년 10월 24일이며, 확정일자는 2025년 09월 24일입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 계획

본건 인근에는 근린생활시설이 위치하며, 대규모 아파트 단지와 단독 주택지가 형성되어 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 본건 소재지가 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

공장(기타공장) 용도로 이용 중이며, 연구개발특구 내 산업복합구역이라는 점을 고려할 때, 첨단 기술 관련 연구 및 소규모 생산 시설, 혹은 지원 시설로서의 활용이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

대곡중학교가 본건 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 절차의 복잡성이나 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한 리스크

가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 사업 계획 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.3. 명도 관련 리스크

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차를 진행해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 주변 환경 리스크

주변이 주거 및 상업 지역과 인접해 있으며, 혁신도시 개발 예정지구에 포함되어 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다. 그러나 향후 개발 과정에서 주변 환경 변화 가능성 등을 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 혁신도시 개발 예정 지구 내 위치로 미래 가치 상승 기대.

* 연구개발특구 및 산업복합구역으로 지정되어 관련 산업 육성 시 수혜 가능성.

* 차량 접근성이 양호한 중로에 인접.

7.2. 물건 약점

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 높아 경쟁 낙찰 시 부담 가능성.

* 공장 용도에 대한 토지 이용 계획 및 제한 사항 확인 필요.

* 임차인 명도 절차 진행 필요.

7.3. 종합 평가

본 물건은 진주시의 주요 개발 계획 지역에 위치하여 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 공장 용도뿐만 아니라 혁신도시의 특성을 살린 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 권리 관계 및 토지 이용 제한 사항, 명도 문제 등을 면밀히 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 호재

혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법에 따른 혁신도시개발예정지구, 연구개발특구, 산업복합구역 지정 등은 본 물건의 미래 가치를 높이는 중요한 호재입니다.

8.2. 입지적 장점

주거, 상업, 산업 기능이 복합된 지역에 위치하여 인프라 접근성이 우수하며, 중로에 인접하여 물류 이동 및 접근성이 좋습니다.

8.3. 향후 가치 상승 가능성

지속적인 지역 개발과 혁신도시의 성장에 따라 관련 산업 시설에 대한 수요 증가 및 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 권리 관계, 임차인 현황, 향후 개발 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 다만, 총 채권액이 감정가보다 높아 유찰 가능성도 존재하므로, 낙찰 예상가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

9.2. 제안 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사, 그리고 전문가의 종합적인 권리 분석 및 사업성 검토가 필수적입니다. 본 자료는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 조사와 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.