나이스옥션 법원경매 진주 2025타경885 [5] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 10층비1009호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""대곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물내 지하1층 비비106호외 5개호로서,
외 벽: 복합판넬 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~6: 공장(기타공장) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장(기타공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합
구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특
구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경885 (5)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 10층 비1009호 (신주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

용도: 공장

감정가: 109,000,000원

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03평)

토지 지분: 16.6164㎡ (약 5.02평)

건물면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

건물 지분: 44.52㎡ (약 13.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

건축물 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 12층 건물 내 10층 비1009호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 대곡중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등이 형성된 복합적인 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 서측 및 북서측으로 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을6, 근저당권 (2024-02-29 접수), 채권최고액 828,000,000원 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

등기부 현황

* 소유권이전(신탁등기말소): 갑2 (2024-02-29 접수)

* 근저당권: 을6 (2024-02-29 접수), 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 갑3 (2025-08-18 접수), 채권액 711,577,623원 (대전영화신용협동조합)

채권 총액 (등기부 기준)

등기부 상 채권 총액은 약 828,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업일자: 2020-03-23

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있음에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 있으므로, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 진주시 혁신도시 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 지역 내 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능하며, 산업복합구역 및 연구개발특구 지정으로 인해 R&D 관련 기업이나 시설의 입지 가능성도 존재합니다. 다만, 용도 자체가 공장이므로, 공장 운영에 적합한 산업 인프라와의 연계성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 시설

대곡중학교가 인근에 있으며, 근린생활시설 및 주거단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

강 임차인은 2020년 3월 23일 전입(사업개시)하여 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위, 배당 신고 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 임차인과의 명확한 인수 조건 확인 및 법적 검토가 필수적이며, 보증금 인수 금액이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 담보물건의 추가적인 매각이나 채권 관계의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 규제

준주거지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역, 연구개발특구 등 복합적인 용도지역 지정은 향후 건축, 용도 변경 등에 제한을 줄 수 있습니다.

공장 용도

해당 물건은 공장 용도로 사용 중이나, 주변이 주거단지와 혼재되어 있어 소음, 악취 등으로 인한 민원 발생 또는 운영 제약 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 혁신도시 내에 위치한 공장으로, 향후 발전 가능성이 있는 지역에 속해 있습니다. 준주거지역 및 연구개발특구 등 복합적인 용도지역 지정으로 인해 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 인수되는 권리 및 보증금에 대한 정확한 파악이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

혁신도시 내 위치

진주시 혁신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

R&D 특구 지정

연구개발 관련 기업이나 시설 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

복합 용도 지역

주변의 주거 및 상업 시설과의 연계를 통해 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금(대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 확인 후), 법원 제시 감정가, 시세, 권리 관계, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 가능성을 반드시 고려하여 전문가와 함께 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.