나이스옥션 법원경매 진주 2025타경885 [3] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비110호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""대곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물내 지하1층 비비106호외 5개호로서,
외 벽: 복합판넬 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~6: 공장(기타공장) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장(기타공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합
구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특
구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 진주지원 2025타경885 (3)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비110호 (도로명 주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

용도: 공장 (기타공장)

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 면적: 43.09㎡ (약 12.97평)

건물 면적: 115.44㎡ (약 34.91평)

전체 건물 규모: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 지하 2개 층 (본건은 지하 1층에 위치)

건물 사용승인일: 2019년 3월 22일

1.1. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

취득 지분 면적:

토지 지분: 43.0862㎡

건물 지분: 115.44㎡

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "대곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 서측 및 북서측으로는 폭 15m~20m의 중로에 직접 접하고 있습니다.

2.1. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로2류, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되며, 말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 대전영화신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 828,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 현재 파악된 채무 총액은 828,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.1. 임차인 현황

본건에는 안 임차인이 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

임차인의 보증금은 20,000,000원이며, 월 차임은 550,000원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2024년 8월 2일이며, 배당신고일자는 2025년 11월 6일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

인수 가능한 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 권리 인수 부담은 없습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

갑구 2번: 주식회사파이프라퍼티 명의의 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2024-02-29 접수)

을구 6번: 대전영화신용협동조합 근저당권 (말소기준권리, 2024-02-29 접수, 828,000,000원)

갑구 3번: 대전영화신용협동조합 임의경매개시결정 (말소, 2025-08-18 접수, 711,577,623원)

3.3. 물건명세서 참고사항

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (예: 지상권 등)

특이사항으로는 공동담보 물건이라는 점이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진주시 충무공동 혁신도시 일대는 주거, 상업, 업무, R&D 기능이 복합적으로 개발된 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다수의 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

본건 토지이용계획상 산업복합구역 및 연구개발특구로 지정되어 있어, 향후 관련 산업의 발전과 함께 상권 가치 상승이 기대됩니다.

4.1. 주변 시설 정보

본건 인근에는 대곡중학교가 위치해 있으며, 다양한 상업시설 및 주거단지가 분포하고 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

현재까지 확인된 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 공장 용도이지만, 주변에 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하여 물류 이동 및 직원 출퇴근에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

단지 내 또는 인근에 편의시설 이용이 가능하며, 대곡중학교가 가까워 교육 환경 접근성도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 권리관계가 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 매각으로 소멸되지 않는 권리 또한 없어 인수할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 혁신도시 개발 계획의 변동 가능성, 부동산 시장 경기 변화에 따른 자산 가치 변동 리스크는 잠재적으로 존재합니다.

공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 추가적인 담보 물건들의 상태 및 경매 진행 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 혁신도시 내에 위치한 공장 건물로, 준주거지역 및 연구개발특구로 지정된 지역적 특성 덕분에 향후 발전 가능성이 높습니다.

깔끔한 권리관계로 인해 낙찰 시 소유권 이전 및 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

현재 공장으로서의 기능 수행에 문제가 없는 건물 상태와 설비 내역을 갖추고 있습니다.

다만, 감정평가액 대비 높은 채권 총액은 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

혁신도시 개발과 R&D 특구 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

주변 주거 및 상업시설과의 연계를 통한 사업 확장 가능성이 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없으며, 안전한 투자가 가능합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 통합적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 본건의 감정가(204,000,000원) 및 주변 시세, 향후 수익성, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

등기부상 채권 총액(828,000,000원)은 본건의 법적 가치를 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대료 수준, 향후 사업 계획 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.