나이스옥션 법원경매 진주 2025타경957 [3] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 `한일병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린 생활시설, 병원, 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층~지상12층 주1동 건 내 1층 에이113호 ~에이115호로서,(2019.03.22 사용승인) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽: 콘크리트 노출, 일부는 석고보드 등, 바닥: 콘크리트 노출 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1~3) : 제2종근린생활시설임.(공실상태)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천장형 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 완경사지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 왕복4찬선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

충무공동 87-23 : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건은 공히 제시목록상 `공장'이나, 집합건축물대장등본 및 현황은 `제2종근린생활시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 당시 본건 기호(1~3)은 공실상태이나, 임대관계는 미상이오니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경957 (3)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이115호

용도: 제2종근린생활시설 (등기부상 주용도는 공장)

감정가: 714,000,000원

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

토지 지분: 20.304㎡ (약 6.14평)

건물면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

건물 지분: 54.4㎡ (약 16.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진

특이사항: 공동담보, 등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 병원, 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 남서측 및 북서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6, 2022-04-14 접수, 진주남부농업협동조합 근저당권 (채권액 1,452,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑2 (2022-04-14): 소유권이전1번신탁등기말소 (최연호)

* 을6 (2022-04-14): 근저당권 (진주남부농업협동조합, 1,452,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2023-06-28): 압류 (김해세무서장) - 말소

* 갑4 (2023-07-12): 가압류 (경남신용보증재단, 9,583,350원) - 말소

* 갑7 (2024-08-14): 압류 (진주시) - 말소

* 갑8 (2025-09-26): 임의경매 (진주남부농업협동조합, 1,503,382,896원) - 말소

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 당시 공실 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 진주시 충무공동의 혁신도시 내에 위치한 상업 지역으로, 주변에 아파트 단지, 병원, 업무시설 등이 혼재하여 유동인구 및 잠재적 고객층이 확보 가능한 입지입니다.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 특히 병원, 병원 관련 시설, 사무실, 소매점 등의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* R&D융합지구 및 연구개발특구로 지정된 지역 인근에 위치하여 관련 연구기관 종사자들의 이용 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 한일병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 왕복 4차선 도로에 인접하고 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다.

* 개발 호재: 진주 혁신도시 개발 계획의 일환으로 주거, 상업, 업무, 연구 기능이 복합적으로 개발되는 지역에 속하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 등기사항증명서 상 주된 용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 현황 조사 결과는 '제2종근린생활시설'로 확인되었습니다. 이는 추후 건축물대장 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있으며, 용도 변경 또는 원상 복구 등에 대한 추가 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 상태 및 임대 미상: 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불확실합니다. 이는 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있으며, 공실 장기화 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 채무 상황에 따라 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 혁신도시 내 준주거지역에 위치한 제2종근린생활시설로서, 병원, 아파트 단지, 상업시설 등이 밀집해 있어 잠재적 수요가 있는 지역입니다.

* 교통 접근성이 양호하고 혁신도시 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

* 하지만 등기부상 용도와 건축물대장 및 현황과의 차이, 현재 공실 상태, 공동담보 물건이라는 점은 신중한 투자 판단을 요구합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 진주 혁신도시 중심부에 위치하여 주거, 상업, 업무 복합 지역의 개발 수혜 기대.

* 교통: 차량 접근성이 용이한 간선도로 인접.

* 권리관계: 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 수익 잠재력: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 수요 확보 가능. (용도 문제 해소 시)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 714,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 용도 불일치, 공실 상태, 공동담보 물건 등의 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 용도 관련 법규 검토, 공동담보 물건의 현황 파악 등이 선행되어야 합니다.

* 임대 관계 미상 및 공실 상태를 감안하여, 임대 수익률 및 공실 해소 기간을 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 향후 법원 경매 진행 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.