나이스옥션 법원경매 진주 2025타경957 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 `한일병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린 생활시설, 병원, 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층~지상12층 주1동 건 내 1층 에이113호 ~에이115호로서,(2019.03.22 사용승인) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽: 콘크리트 노출, 일부는 석고보드 등, 바닥: 콘크리트 노출 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1~3) : 제2종근린생활시설임.(공실상태)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천장형 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 완경사지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 왕복4찬선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

충무공동 87-23 : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건은 공히 제시목록상 `공장'이나, 집합건축물대장등본 및 현황은 `제2종근린생활시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 당시 본건 기호(1~3)은 공실상태이나, 임대관계는 미상이오니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 건은 경상남도 진주시 충무공동 87-23번지에 위치한 집합건물 내 1층 에이114호입니다.

주1동 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층, 지상12층으로 2019년 3월 22일 사용승인되었습니다.

등기사항증명서상 주 용도는 공장으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황상으로는 제2종근린생활시설로 이용 중인 점이 특이사항입니다.

본 물건은 현재 공실 상태입니다.

1.2. 면적

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

토지 지분: 22.3717㎡ (약 6.77평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 787,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동의 한일병원 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 병원, 주택, 나대지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

진주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 주거, 상업, 교육 인프라가 집중되어 도시의 새로운 성장 축으로 부상하고 있으며, 젊은 층과 직장인을 중심으로 활기를 띠는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 건물에는 남서측 및 북서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지(충무공동 87-23)는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D 융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

특히 산업복합구역 및 연구개발특구에 포함되어 있어 첨단산업 관련 개발 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 乙6 근저당권(진주남부농업협동조합, 1,452,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-04-14)

* 근저당권 (진주남부농업협동조합, 1,452,000,000원, 말소기준권리, 2022-04-14)

* 압류 (김해세무서장, 2023-06-28)

* 가압류 (경남신용보증재단, 9,583,350원, 2023-07-12)

* 압류 (진주시, 2024-08-14)

* 임의경매 (진주남부농업협동조합, 1,503,382,896원, 2025-09-26)

총 등기부채권액은 1,461,583,350원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건은 현재 공실 상태이며, 인수해야 할 임차권이나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

현장 조사 당시 임대 관계는 미상이나, 공실 상태이므로 인수 부담은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급될 수 있으나, 상세 내용은 비고란에 '등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물대장 및 현황은 제2종근린생활시설임'으로 기재되어 있어, 실제 권리관계에 유의해야 합니다. 다만, 현재로서는 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 환경

본 물건이 위치한 진주혁신도시는 최근 몇 년간 빠르게 성장하며 진주의 새로운 중심지로 부상하고 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 병원(한일병원 등), 다양한 근린생활시설, 주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

지식산업센터(드림IT밸리 등)와 근린생활시설이 함께 들어서 있어, 다양한 업종의 사업체와 유동인구 유입이 예상됩니다.

최근 혁신도시 상권은 활기를 띠고 있으나, 진주 원도심 상권은 침체되고 있다는 분석도 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 공실 상태이므로 다양한 업종의 임차인 확보가 가능합니다.

특히, 혁신도시 내 산업 및 연구개발 관련 기업 종사자, 병원 이용객, 지역 주민 등을 대상으로 한 서비스업종에 적합할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 및 부정적 요인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지에서 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 진주시 내동면에 쓰레기 매립장 및 소각장 관련 갈등이 지속되고 있으나, 이는 본 물건지로부터 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 의료 시설

단지 인근에 한일병원과 같은 종합병원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

또한, 혁신도시 내 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주변에는 공원(바람모아공원 등)도 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 진주시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

진주혁신도시는 교통망 확충과 함께 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

등기사항증명서 상의 주 용도는 '공장'이나, 건축물대장 및 현황은 '제2종근린생활시설'입니다. 이는 향후 건물 용도 변경, 재건축, 또는 사업 진행 시 행정 절차상 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대차 불확실성

현재 공실 상태로, 추후 임차인 확보를 위한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라고 명시되어 있어, 추후 발생할 수 있는 이전 임차인 관련 분쟁 가능성은 없으나, 신규 임차인 모집 시 시장 상황 및 임대료 수준을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 지역 상권의 양극화

진주혁신도시 상권은 성장하고 있으나, 원도심 상권의 침체 등 도시 내부의 상권 양극화 현상이 존재합니다.

이는 전체적인 지역 경제 활성화와는 별개로, 개별 상가의 성공 여부는 업종 선택 및 경쟁력 확보에 달려있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치하며, 제2종 근린생활시설로서 활용 가치가 있습니다.

우수한 교통망, 풍부한 생활 편의시설, 그리고 의료시설 접근성 등 입지 조건이 양호합니다.

또한, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 인수 부담이 없는 상태입니다.

다만, 등기부상 용도와 현황 용도의 차이, 현재 공실 상태 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 지속적인 개발 및 성장 잠재력

* 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 활용 가능성

* 한일병원, 상업시설, 공원 등 풍부한 주변 생활 편의시설

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 산업복합구역 및 연구개발특구 포함으로 인한 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 787,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰 시 인수해야 할 보증금(본 건은 0원) 및 투자자의 자금 계획, 시장 상황, 물건의 현 상태, 수익률 기대치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가는 객관적인 기준점이 될 수 있으나, 실제 입찰가는 경쟁 강도 및 낙찰가의 변동성에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 투자자는 상세한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.