나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31260 [3] 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천엘크루아파트동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건내 1층 101호 및 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 스타코플렉스 마감 등. 내벽 : 인테이어 마감, 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (본건 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가하였는 바, 외부관찰, 관련 공부, 인근 주민 탐문조사 등에 의거함)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

-집합건축물대장(표제부)상 위반건물표시 있음. 입찰전 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31260 (3)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8, 1층 102호 (신주소: 경상남도 사천시 사천대로 1589-23)

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상), 근린상가 (이용현황)

감정가: 693,000,000원

토지 면적: 98.96㎡ (약 29.93평)

건물 면적: 135.97㎡ (약 41.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리에 소재하며, 사천 엘크루 아파트 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지는 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 정동농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 12억 원)입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 근저당, 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,246,579,422원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 명확한 정보가 없어 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내용 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 해당 지역의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

아파트 단지와의 인접성을 바탕으로 안정적인 고객 확보가 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 지역 주민들의 편의를 위한 다양한 상업시설 및 생활 기반 시설이 존재합니다.

주변에는 사천초등학교 등 교육시설이 위치해 있어, 교육 환경도 고려할 수 있는 지역입니다.

교통 접근성은 지역 내 일반적인 수준이며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장(표제부)상 위반건축물 표시가 존재합니다. 이는 이행강제금 부과 등 행정적인 제재의 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관에 확인하여 정확한 위반 내용 및 이행강제금 부과 현황을 파악해야 합니다.

현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가했습니다. 이에 따라 건물 내부 상태, 설비 현황, 실제 이용 면적 등에 대한 정확한 파악이 제한적이므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용을 알 수 없습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 아파트 밀집 지역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 지역 내 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 가능성이 있는 물건입니다.

하지만 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 내부 조사 불가, 임대차 관계 미상이라는 명확한 확인 필요 사항들이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 위반건축물 문제는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

아파트 단지 인근 상가로서 안정적인 지역 내 배후 수요 확보 가능.

제2종 근린생활시설로 다양한 업종의 영업 활동에 유리한 조건.

9. 예상 입찰가

감정가는 693,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 위반건축물 관련 추후 발생 비용, 명도 과정에서 소요될 수 있는 비용, 지역 내 유사 부동산 시세, 본건의 현재 이용 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가를 직접적으로 제시하지 않으나, 상기 리스크 요인들을 면밀히 검토하신 후, 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 바탕으로 귀하의 투자 판단에 맞는 최적의 가격으로 입찰하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.