나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21784 [2] 경상남도 통영시 사량면 돈지리 243 관광휴게시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 사량면 돈지리 소재 '내지마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

일련번호 1, 2 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임.
일련번호 2 : 완경사 지세의 가장형 토지로서, '주거 기타(야영장시설 부지)'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 지적상 '맹지'이나, 서측으로 현황 도로 부지(돈지리 233-7번지 소유자 문찬업)를 통한 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있음.
일련번호 2 : 동측 및 남측 및 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2 : 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 4. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 물건(감정서상 ㄹ,ㅁ)매각 제외
-[목록2]지상에 소재하는 이동식 카라반 및 철구조물 매각 제외
-[목록3]등기사항전부증명서(경량철골구조 판넬(경사)지붕 단층 야영장시설 17.84㎡)와 일반건축물대장(경량철골 구조 관리동 17.84㎡, 경량철골구조 17.64㎡)의 건축물 현황이 불일치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경21784 (2) 사건으로, 경상남도 통영시 사량면 돈지리 243번지에 소재하는 관광휴게시설입니다.

감정평가액은 136,452,160원입니다.

토지는 총 441.00㎡ (약 133.40평)이며, 건물면적은 17.84㎡ (약 5.39평)입니다.

건물 제시외면적은 28.64㎡ (약 8.66평)이나, 일부 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 새OOOOOOOO (새통영농업협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 사량면 돈지리 소재 '내지마을' 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 교통상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황으로는 일련번호 1 토지는 완경사 지세의 부정형 토지로 '전'으로 이용 중이며, 일련번호 2 토지는 완경사 지세의 가장형 토지로 '주거 기타(야영장시설 부지)'로 이용되고 있습니다.

토지(일련번호 1)는 지적상 맹지이나 서측 현황 도로(돈지리 233-7번지 소유자 문찬업)를 통해 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

토지(일련번호 2)는 동측, 남측, 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한사항으로는 두 필지 모두 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역에 해당하며, 일련번호 2 토지는 추가로 수산자원보호구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 인수할 보증금이 있는 임차인은 현재 파악된 바 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리는 을4 근저당권(새통영농업협동조합, 2023.03.27, 114,000,000원)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(을5 지상권설정, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물의 말소기준권리는 갑2 가압류(경남신용보증재단, 2024.08.12, 15,000,000원)이며, 이 권리 이하 갑3 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 164,000,000원, 건물 기준 15,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 통영시 사량면 돈지리는 섬 지역으로, 상업 활동이 매우 제한적인 지역입니다.

주요 상권은 사량도 내 여객선 터미널 인근 지역에 일부 편의시설(마트, 식당 등)이 밀집해 있을 가능성이 높습니다.

본건의 용도가 관광휴게시설인 점을 고려할 때, 주변의 자연 경관을 활용한 관광객 대상의 소규모 상권이 형성될 수 있습니다.

하지만 기본적인 생활 편의 시설 외의 활발한 상권 형성은 어려울 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

사량면 돈지리는 사량도 내의 자연 취락 지구에 속해 있으며, 기본적인 생활을 위한 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

주요 생활 기반 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 통영시 본섬 또는 인근 섬 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

교통은 차량 접근이 가능하나, 도서 지역 특성상 차량 이동이 원활하지 않을 수 있습니다. 또한, 사량도는 섬이므로 차량 선적을 위한 연륙교가 없으며, 차량 운행 및 이동 시 페리 이용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

자연환경이 우수하여 전원생활이나 휴양을 목적으로 하는 경우 적합할 수 있으나, 생활 편의성은 도시 지역 대비 낮을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황 불일치: 등기사항전부증명서상의 건물(야영장시설 17.84㎡)과 일반건축물대장상의 건물(관리동 17.84㎡, 경량철골구조 17.64㎡) 간의 현황이 일치하지 않는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 추후 건물 사용 및 관리에 있어 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 물건 매각 제외: 감정서상 특정 제시외 물건(ㄹ, ㅁ) 및 [목록2] 지상의 이동식 카라반, 철구조물 등이 매각에서 제외되므로, 현황과 공부상 내용의 차이가 발생할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 중복 병합 사건이라는 점은 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 맹지 가능성: 토지(일련번호 1)가 지적상 맹지라는 점은 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 현황 도로를 통한 접근은 가능합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 사량면 돈지리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 용도는 관광휴게시설입니다.

입지적으로는 섬 지역 특유의 자연 경관을 갖추고 있으나, 상권 및 생활 편의 시설은 매우 제한적입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 건축물 대장과 등기부등본 간의 건축물 현황 불일치, 제시외 물건의 매각 제외 등은 잠재적인 리스크 요인으로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

중복 병합 사건이라는 점도 추가적인 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지로서의 잠재력: 사량도는 아름다운 자연경관으로 알려진 관광지로, 향후 관광객 증가 시 관광휴게시설로서의 가치가 상승할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 및 분쟁의 여지가 적습니다.

* 낮은 감정가: 상대적으로 낮은 감정가는 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,452,160원입니다.

경매 시장 상황, 물건의 하자(건축물 현황 불일치, 제시외 물건 제외 등), 그리고 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가와 시장 조사가 필수적입니다.

권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.