나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22205 [2] 경상남도 거제시 동부면 부춘리 385 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재 '부춘마을" 북서측 인근(일련번호 1) 및 남서측(일련번호 2,3)에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 부정형의 저지로서 하천으로 이용중임. (2): 대체로 세장형의 평지로서 답으로 이용중임. (3): 세장형의 평지로서 묵답 상태임.

인접 도로상태

(1): 맹지임. (2): 본건 북서측으로 포장도로가 소재함. (3): 본건 동측으로 구거를 지나 포장도로 및 서측으로 구거를 지나 왕복2차로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천(부춘천), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 하천구역(2014-12-04)<하천법> (2),(3): 자연환경보전지역(자연환경보전지역), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 (1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '하천' 으로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22205 (2)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 부춘리 385

용도: 답 (논)

감정가: 76,664,000원

토지면적: 1036.00㎡ (약 313.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (전부)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제중앙신용협동조합 (등기부 요약상 말소기준권리 근저당권자)

2. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재 '부춘마을' 북서측 인근(일련번호 1) 및 남서측(일련번호 2, 3)에 위치함.

주위환경: 주로 농경지와 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건의 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

도로:

* 일련번호 1: 맹지로서 인접 도로에 직접 접하지 않음.

* 일련번호 2: 물건의 북서측으로 포장도로가 접함.

* 일련번호 3: 물건의 동측으로 구거(도랑)를 지나 포장도로가 접하며, 서측으로는 구거를 지나 왕복 2차로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한:

* 일련번호 1: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천(부춘천), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역(2025-07-03), 하천구역(2014-12-04)으로 지정되어 있음.

* 일련번호 2, 3: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역(2025-07-03)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (거제중앙신용협동조합, 2012.11.05. 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약 정보상, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 등기부 요약상 을4 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어 이 부분은 추가 확인이 필요할 수 있음.)

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원임.

등기부채권 총액: 191,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 거제시 동부면 부춘리의 농경지로서, 주변은 주로 농경지와 단독주택으로 구성된 전형적인 농촌 지역임. 대규모 상업 시설이나 공업 시설은 없으며, 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설은 인근 마을에 산재해 있을 것으로 예상됨. 농업 외의 상업적 가치나 개발 잠재력은 현재로서는 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

* 부춘마을 인근에 위치하여 농경지 및 자연 친화적인 환경을 제공함.

* 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능한 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

* 거제 동부면은 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있음.

* 주변 관광지로는 노자산, 거제자연휴양림, 거제식물원(정글돔), 바람의 언덕 등이 있어 자연 경관을 즐길 수 있는 환경임.

* 부춘농촌체험휴양마을이 인근에 있어 농촌 체험 활동이 가능함.

* 지역적으로 혐오·기피시설 유치에 대한 논의가 있었으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있음. 사전에 자격 요건을 확인하고 준비하는 것이 필수적임.

* 일련번호 1번 토지의 현황: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '하천'으로 이용 중이므로, 토지의 실질적인 이용 가치에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 맹지: 일련번호 1번 토지는 맹지이므로, 통행로 확보 방안에 대한 사전 검토가 필요함.

* 토지이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한 사항으로 인해 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있음.

* 말소되지 않는 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 언급이 있으나, 등기부 요약상 을4 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 실제 존부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 동부면 부춘리의 토지로, 총 면적 1036.00㎡(약 313.39평)입니다. 농업진흥구역, 자연환경보전지역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하며, 특히 일련번호 1번 토지는 맹지이고 현황 하천으로 이용 중이라는 점, 그리고 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점은 취득 시 주요하게 고려해야 할 사항입니다. 인근에 농촌체험마을과 관광지가 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으나, 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 법적 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 농지 취득 관련 절차와 토지 현황에 대한 면밀한 사전 확인이 반드시 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 지역 내 농업용 토지 확보 기회: 거제시라는 지역적 가치와 함께 농업용 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

* 감정가 대비 면적: 제시된 감정가를 기준으로 볼 때, 평당 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 주변 자연 환경 및 관광 자원: 노자산, 거제자연휴양림 등 주변의 우수한 자연 환경과 관광 자원은 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 지역 개발 계획, 해당 토지의 개별적인 장단점(맹지, 하천 이용, 법적 제한 등), 그리고 경매 시장의 수급 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 농지 취득 자격 증명 필요, 맹지 및 하천 이용 토지 존재, 각종 법적 제한 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 부동산 전문가의 컨설팅이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 순수하게 물건의 가치와 본인의 투자 기준에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.