나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22205 [3] 경상남도 거제시 동부면 부춘리 378-12 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재 '부춘마을" 북서측 인근(일련번호 1) 및 남서측(일련번호 2,3)에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 부정형의 저지로서 하천으로 이용중임. (2): 대체로 세장형의 평지로서 답으로 이용중임. (3): 세장형의 평지로서 묵답 상태임.

인접 도로상태

(1): 맹지임. (2): 본건 북서측으로 포장도로가 소재함. (3): 본건 동측으로 구거를 지나 포장도로 및 서측으로 구거를 지나 왕복2차로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천(부춘천), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 하천구역(2014-12-04)<하천법> (2),(3): 자연환경보전지역(자연환경보전지역), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 (1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '하천' 으로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22205 (3)

물건종별: 토지 (답)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 66,096,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 거제시 동부면 부춘리 378-12

토지 면적: 816.00㎡ (약 246.92평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 전체 매각

채권자: 거제중앙신용협동조합 (추정)

1.3. 감정평가 요약

일련번호 (1): 부정형 저지, 현황 하천 이용 (공부상 지목: 답)

일련번호 (2): 세장형 평지, 답 이용 중

일련번호 (3): 세장형 평지, 묵답 상태

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 거제시 동부면 부춘리 '부춘마을' 북서측 및 남서측 인근에 위치

주위: 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임

2.2. 교통 상황

본건의 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 교통 상황은 보통으로 평가됨

2.3. 토지 이용 현황 및 접근성

일련번호 (1): 부정형 저지로서 하천으로 이용 중이며, 맹지임

일련번호 (2): 대체로 세장형 평지로서 답으로 이용 중이며, 본건 북서측으로 포장도로가 소재함

일련번호 (3): 세장형 평지로서 묵답 상태이며, 본건 동측으로 구거를 지나 포장도로 및 서측으로 구거를 지나 왕복 2차로가 소재함

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

2012년 11월 5일 접수된 거제중앙신용협동조합 근저당권 (120,000,000원)이 말소기준 권리가 됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

본 매각으로 인해 권리 소멸되지 않는 사항은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

채권 총액: 191,000,000원

주요 권리 내역:

* 근저당: 거제중앙신용협동조합 (120,000,000원)

* 가압류: 거제축산업협동조합 (71,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 거제중앙신용협동조합 (79,486,795원)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 특이사항 없음.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 지역 지구 지정 현황

일련번호 (1), (2), (3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다

일련번호 (1): 하천(부춘천), 하천구역으로 지정되어 있습니다

일련번호 (2), (3): 농업진흥구역(2025-07-03)으로 지정되어 있습니다

4.2. 개발 행위 제한

상기 지역 지구 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

거제시 동부면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 소규모 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 마을의 형태를 보입니다

대규모 상업 시설이나 공업 시설은 인접해 있지 않아, 상대적으로 조용한 환경입니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설

인근 부춘마을 내 소규모 상점 및 편의시설 이용 가능.

주요 생활 편의시설(병원, 대형마트, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 거제시 중심지(고현, 장승포 등)로 접근 필요.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 권장됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명 발급이 필요합니다.

농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

7.2. 현황과 공부상 지목 불일치

일련번호 (1) 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '하천'으로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7.3. 맹지 (일련번호 1)

일련번호 (1) 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태로, 단독 개발 또는 이용에 제약이 따릅니다.

7.4. 토지이용 규제

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 토지 개발에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다.

7.5. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 뚜렷한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않습니다. [cite: External Search]

8. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면의 농촌 지역에 위치한 답(농지)으로, 여러 필지로 이루어져 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치, 맹지, 강화된 토지이용계획 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 존재합니다.

주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 조용한 농촌 지역으로, 개발 압력은 낮다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 농업 목적 투자

농업을 주 목적으로 토지를 취득하고자 하는 경우, 농지법 및 관련 규정에 부합하는지 확인 후 접근 가능.

9.2. 낮은 감정가

농지, 맹지, 개발 제한 등 여러 제약 요소를 반영하여 감정가가 책정된 것으로 보이며, 이는 잠재적인 가격 메리트를 제공할 수 있음.

9.3. 자경 조건 확인

농지 취득 후 직접 경작하거나 농업경영체에 임대할 수 있는 경우, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

10. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 66,096,000원에서 시작하며, 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 현황과 공부상 지목 불일치(하천 이용), 맹지, 엄격한 토지이용계획 등은 입찰 참여 시 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 46,267,200원 ~ 59,486,400원.

이 범위는 일반적인 경매 투자 분석을 토대로 제시하는 것으로, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.