나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [8] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (8)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층609호

용도: 오피스텔

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

토지지분: 17.134213957531355㎡ (약 5.18평)

건물지분: 26.92㎡ (약 8.14평)

감정가: 161,000,000원

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 위치한 엘이즈엠06 오피스텔 6층 609호입니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 망미역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

건물의 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11)

* 근저당: 부산은행 (2022-07-11, 4,521,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 장혜선 (2024-08-20, 10,000,000원) - 말소 (전입 2022-11-07, 확정 2023-04-06)

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문 (2025-08-21, 1,650,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2022-11-07

* 확정일자: 2023-04-06

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 부산은행 근저당(을1)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 장혜선 씨는 대항력이 없으며, 보증금 또한 말소 예정이므로 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

4,531,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 망미동 일대는 주거단지와 근린 상업시설이 혼합된 지역입니다. 최근에는 지하철 망미역을 중심으로 '망미단길' 등 젊은 감성의 카페, 편집숍, 공방 등이 들어서며 문화 및 상업적 활기를 띠고 있습니다. 이는 오피스텔의 잠재적 수요층에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 시세 정보

엘이즈엠06 건물의 개별 시세 정보 및 최근 실거래 자료를 구체적으로 파악하기 어려웠습니다. 다만, 인근 유사 오피스텔들의 거래 동향을 볼 때, 신축급 오피스텔의 경우 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. (관련 상세 실거래가 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

망미역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의를 위한 상점, 식당, 망미중앙시장 등이 위치하고 있습니다. 또한, 망미단길의 트렌디한 문화 공간과도 인접하여 생활의 다양성을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 망미초등학교, 망미중학교 등 교육 시설이 있으며, 종합병원급 의료시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 시설 위주로 구성되어 있어 대체로 쾌적한 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 이는 일반적인 경매 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 그러나 본 건의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 명확히 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

6.2. 임대관계 불확실성

물건 명세서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 장혜선 씨의 정보가 구체적으로 명시되어 있고 대항력이 없어 보증금 인수 리스크가 없으므로, 이는 실제 거주 중인 상황이 아니라면 큰 문제로 보기 어렵습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 망미동에 위치한 엘이즈엠06 오피스텔 609호는 망미역 역세권에 위치하고 있으며, 최근 문화 및 상업 시설이 발달하고 있는 망미단길 인근에 자리하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2022년 사용승인된 비교적 신축에 속합니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. 다만, 개별 물건의 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 망미역 도보 이용 가능, 대중교통 편리.

* 트렌디한 상권 : 망미단길 등 젊은 층에게 인기 있는 문화 공간 및 상업 시설 인접.

* 신축급 건물 : 2022년 준공으로 노후도가 낮아 주거 및 임대 선호도 높음.

* 권리 깨끗 : 말소기준권리 하부 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 보증금 없음.

* 주거 및 임대 수익 : 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용 및 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 161,000,000원입니다. 엘이즈엠06 오피스텔에 대한 구체적인 최근 실거래가 및 주변 유사 물건의 상세 시세 자료를 이번 조사에서 확보하지 못했습니다.

일반적으로 오피스텔의 경우 전용면적, 층수, 향, 건축 연도, 주변 시세, 공실률 등에 따라 가격 편차가 크며, 본 건의 감정가가 현재 시장 상황을 적정히 반영하고 있는지 판단하기에는 정보가 제한적입니다.

하지만, 감정가 수준에서 낙찰받기 위해서는 주변 시세 조사가 필수적입니다.

만약 이 물건의 실제 시장 시세가 감정가 수준과 유사하다고 가정할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80%~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 128,800,000원 ~ 144,900,000원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 잠재적 시세 변동 및 경매 특성을 고려한 가이드라인이며, 반드시 현장 방문 및 주변 시세에 대한 철저한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.