나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [7] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (7)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6, 엘이즈엠06 6층 608호 (신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7)

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 608호

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평) (전용면적 기준)

감정가: 161,000,000원

1.3. 채권 및 특이사항

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 망미역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 삿시창 구조로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 가장형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다. 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 부산은행 근저당 (2022-07-11, 4,521,000,000원)

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11)

근저당: 부산은행 (2022-07-11, 4,521,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 최슬기 (2024-08-22, 125,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

임의경매: 에이치에프비사이유동화전문 (2025-08-21, 1,650,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최슬기

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 대항력이 없습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (다만, 등기사항 외 미등기 권리나 유치권 등은 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액

총 채권액: 4,646,000,000원 (근저당 4,521,000,000원 + 임의경매 1,650,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 망미동 일대는 주거지 내 근린상가 및 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 망미역 인근으로는 상업시설이 발달해 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 망미역 및 버스 정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 주변 아파트 단지, 주택가, 근린상가 등의 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 등)

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 인지되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보로 설정된 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 절차상 문제는 없으나, 추가적인 권리관계나 이해관계자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

본건 오피스텔의 현 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 현재 등록된 임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 망미동 소재 엘이즈엠06 오피스텔은 지하철 망미역 인근의 편리한 교통망과 주변 생활 기반 시설을 갖춘 입지 좋은 물건입니다. 6층에 위치한 전용면적 26.92㎡(약 8.14평)의 오피스텔로, 현재 감정가는 1억 6,100만원입니다. 등기부상 채권 총액이 높게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위의 임차인 권리는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 유동화물건이라는 특성상 낙찰 후 명도 절차 등에서 세심한 주의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 망미역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 실거주 및 임대수익 가능성: 전용면적 8평대의 오피스텔로 1인 가구나 소형 가구의 실거주 수요가 있으며, 지역 내 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 별도의 명도 비용 외에 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 성장 가능성: 부산 동남권 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 때 향후 시세 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 이는 평당 약 19,780,000원 수준입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 본건의 위치, 면적, 상태 등을 고려할 때 실거래가는 평당 19,000,000원에서 23,000,000원 범위로 예상됩니다.

현 임차인의 보증금(125,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

안정적인 입찰을 위해 감정가 대비 100%~110% 수준에서 고려해 볼 수 있으며, 이에 따라 예상 입찰가는 161,000,000원에서 177,100,000원 범위가 적정하다고 판단됩니다.

현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 본 보고서에서는 우선적으로 170,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.