나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [9] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 610호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

토지지분: 17.134213957531355㎡ (약 5.18평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

건물지분: 26.92㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 없음

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 위치한 엘이즈엠06 오피스텔 6층 610호입니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2.교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.도로 상황

건물의 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.1. 4.혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 지역 하수처리장이나 소각장이 촬영지로 활용되는 등 혐오시설의 인식 전환 사례가 있으나, 이는 본 물건지와는 관련이 적습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리 및 소멸 권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 부산은행의 근저당권(을1)입니다. 따라서 근저당권, 주택임차권(을2), 임의경매(갑3) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원. 2022년 7월 29일 전입/사업자 등록, 2022년 7월 25일 확정일자, 2023년 10월 31일 배당신고. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원. 2022년 7월 29일 전입/사업자 등록, 2022년 7월 25일 확정일자, 2023년 10월 31일 배당신고. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 망미동 일대는 주거 시설(아파트, 주택, 빌라)과 근린상가가 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔 용도로, 인근 직장인 또는 1-2인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 최근 부산 수영구 망미동 일대에서 복합문화공간 조성("비콘그라운드", "F1963") 등 도시 재생 및 활성화 움직임이 관찰됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 망미역을 도보로 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린상가 및 주택가를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 망미역 인근 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 이전 과정에서 발생할 수 있는 특수성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행 여부가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 명도: 임차인이 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 법적으로 인수할 보증금은 없으나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2022년 6월 사용 승인된 신축 건물로 노후도는 낮으나, 정확한 내부 상태 및 관리비 연체 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 망미역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 비교적 수월한 명도가 예상됩니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망미역과 매우 가까워 직주근접성이 뛰어나며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 내부 컨디션이 우수할 것으로 예상되어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 지역 개발: 망미동 지역은 복합문화공간 조성 등 도시 활성화 움직임이 있어 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

본 건 오피스텔(엘이즈엠06)은 2022년에 준공된 신축 건물로, 공급면적 약 8.14평 (26.92㎡)에 해당하는 물건입니다. 감정가는 161,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세를 파악한 결과, 엘이즈엠06 자체의 유사 면적 매물도 거래된 바 있으며, 인근 '오티플러스' 오피스텔의 경우 약 29.52㎡(약 9평) 매물이 1억 6천만원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 망미역 인근의 다른 오피스텔 월세 시세는 전용면적 23.2㎡ 기준 월 52만원, 110.4㎡ 기준 월 84만원 등으로 다양하게 분포되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가 수준이 주변 시세와 크게 벗어나지 않음을 시사합니다.

1.8. 2.입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 감정가: 161,000,000원

* 신축, 역세권 프리미엄, 주변 시세 고려

* 유동화 물건 및 공동담보 특수성 고려 시, 보수적 접근 필요

* 예상 범위: 현장 조사 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동될 수 있으나, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격대에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 예를 들어, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 (약 128,800,000원 ~ 161,000,000원) 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.