나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [6] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층607호

신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 (망미동)

용도: 오피스텔

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 개요

감정가: 161,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 607호

이용상태: 전부 주거용 오피스텔임

설비내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음

토지형상 및 이용상태: 가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11)

* 근저당권: 부산은행 (금4,521,000,000원, 말소기준권리) (2022-07-11)

* 주택임차권: 반소진 (금5,000,000원, 말소) (2024-04-12)

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문 (1,650,000,000원, 말소) (2025-08-21)

총 등기부채권 총액: 4,526,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 반

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자: 2023-02-03

* 확정일자: 2024-01-16

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 감정평가서 요약상 임대관계는 미상으로 표기되어 있으나, 등기부상 임차인 정보가 존재함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 지하철 망미역 인근에 위치하여 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

4.2. 지역 특성

업무시설(오피스텔)이 주를 이루는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 망미역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주변 근린상가 및 망미역 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용 가능.

* 차량 이용 시 인근의 대형마트(예: 홈플러스, 코스트코 등) 및 백화점(예: 롯데백화점 센텀시티점) 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 인근에 망미초등학교, 수영중학교, 부산진중학교 등이 소재함.

* 덕문고등학교, 부산여자상업고등학교 등 고등학교도 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 총 채권액이 약 45억원으로 매우 높으나, 말소기준권리인 부산은행 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리상 직접적인 문제는 없어 보임.

6.2. 물건 자체 리스크

* 감정평가서상 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 임대 현황, 공실 여부, 명도 가능성 등에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 엘이즈엠06 오피스텔로, 망미역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음. 2022년 준공된 신축급 건물로 건물 상태 및 관리 측면에서 긍정적이며, 소형 면적으로 1인 가구 및 소형 사업체를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있음. 등기부상 총 채무액은 크나 매각으로 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 감정평가서상 임대 현황이 미상으로 기재되어 있어 실제 임대 가능성 및 공실 리스크는 현장 조사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 망미역 역세권 최상의 입지, 우수한 대중교통 접근성.

* 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 상품 가치 높음.

* 소형 면적(전용 26.92㎡)으로 인한 실수요자 및 투자 수요 확보 용이.

* 낙찰 시 인수하는 권리사항 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 오피스텔(전용면적 26.92㎡)의 감정가는 161,000,000원이며, 이는 약 5,980,683원/㎡의 가격으로 산정되었음. 주변 시세 조사 결과, 부산 망미동 일대의 유사한 연식 및 면적의 오피스텔 매매가는 5,500,000원에서 6,500,000원/㎡ 수준으로 형성되어 있음. 본 건물의 준공 연도가 2022년으로 비교적 최신 축에 속하므로, 시장 평균가 범위 내에서 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시장 상황 및 물건의 가치를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높음. 권리상의 문제가 없고 입지가 우수하나, 임대 현황 미확인 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 예상 입찰가는 161,000,000원 수준으로 제시하며, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 155,000,000원 ~ 167,000,000원의 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.