나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [3] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 155,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

토지지분: 16.49772755494847㎡ (약 5.0평)

건물면적: 25.92㎡ (약 7.8평)

건물지분: 25.92㎡ (약 7.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 가장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 소유권 보존은 주식회사제이엘컴퍼니이며, 말소기준권리는 부산은행 근저당(2022-07-11, 4,521,000,000원)입니다.

근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등 다양한 권리가 등기되어 있습니다.

주택임차권(백운일)은 보증금 50,000,000원, 차임 420,000원이며, 전입 및 확정일자는 2022년 9월 28일입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 28일이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 4,571,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 백 은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 망미동 일대는 주거 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

지하철 망미역 초역세권에 위치하며, 주변 상권은 아파트 단지, 주택가, 상가 등이 어우러져 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

오피스텔의 주된 용도가 주거용으로 사용됨에 따라, 지역 내 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

망미골목시장 등 전통시장과 현대적인 상업 시설이 공존하여 유동 인구가 꾸준히 유지되는 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 망미역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 시내 접근성 우수.

* 편의시설: 인근에 망미골목시장, 롯데슈퍼, 이마트 에브리데이 등 생활 편의시설 위치.

* 의료시설: 수영구보건소 및 인근 병원 이용 가능.

* 교육시설: 망미초등학교, 센텀중학교 등 교육기관 근접.

* 주변환경: 아파트 단지, 주택가와 인접하여 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

* 기타: 인근에 수영강변 산책로 등이 있어 여가 활동에도 용이합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 물건에 설정된 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계 및 특수한 처리 절차가 수반될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 계약 조건이나 공실 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 입찰 경쟁: 역세권 오피스텔의 경우, 소형 면적은 실수요자 및 투자자들의 관심이 높아 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 망미동 엘이즈엠06 오피스텔은 지하철 망미역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

주거용 오피스텔로서 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 매우 높은 채무 총액과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성, 그리고 임대 관계 미상 등의 정보는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

따라서 본 물건의 경매는 권리 분석 및 시세 조사를 더욱 면밀히 수행한 후, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 망미역과 인접하여 교통이 편리하고, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 소형 면적: 전용면적 25.92㎡의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실수요자에게 매력적입니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 현 시세가 조금 더 높게 형성되어 있다면, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 시세 재확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 155,000,000원입니다.

최근 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금은 0원이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

채무 총액이 매우 높으나, 경매 시장에서의 일반적인 낙찰가율과 위험 요소를 고려했을 때, 현 시세의 80~85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 타 입찰자의 참여 의지, 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.