나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [2] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부 정보

2.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 부산광역시 수영구 망미동 414-6번지에 소재한 엘이즈엠06 건물 내 6층 603호입니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 6층 건물 중 6층에 위치합니다.

총 32세대가 거주 가능하며, 해당 물건은 2022년 6월 28일에 사용 승인되었습니다.

전용면적은 25.92㎡ (약 7.84평)입니다.

2.2. 토지 정보

본건의 토지 면적은 16.50㎡ (약 4.99평)이며, 토지 지분은 16.49772755494847㎡입니다.

토지의 형상은 가장형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

2.3. 감정가 및 매각 대상

본건의 감정가는 155,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2.4. 경매 정보

사건번호는 부산동부지원 2025타경5751 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 유동화물건, 공동담보가 있습니다.

3. 입지 조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 망미역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 7월 11일에 접수된 부산은행의 근저당권 (채권 최고액 4,521,000,000원)입니다.

이보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 보존 등기는 2022년 7월 11일에 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다.

임의경매 개시결정 등기(2025타경5751)는 2025년 8월 21일에 에이치에프비사이유동화전문 채권자로 하여 등기되었으며, 총 채권액은 1,650,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4.3. 주의사항

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 파악되므로, 명도 진행 시 보증금 반환 의무 여부 및 대항력 유무 등을 면밀히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 망미동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능을 중심으로 상업 시설이 발달해 있습니다. 엘이즈엠06 건물 자체도 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있어 소형 주거 및 업무 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5.2. 생활 편의시설

인근 근린상가 및 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 망미역을 통한 부산 시내 접근성이 좋다는 점은 생활 편의성을 높이는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 분석 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보 부재

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 점유자 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 망미역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 5천 5백만원이며, 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡할 수 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 보증금 인수 부담은 없으므로, 명도만 원만히 진행된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 망미역 도보 이용 가능한 역세권으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 신축 오피스텔

2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 경매를 통한 시세 차익

감정가 대비 저가 매수 기회를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

주변 오피스텔 시세 조사를 종합한 결과, 엘이즈엠06과 유사한 면적(전용 20~30㎡)의 오피스텔 매매가는 약 1억 5천만원에서 2억원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 망미역 인근의 신축 오피스텔은 20㎡ 초반대의 경우 1억 5천만원대에 거래되는 사례가 있습니다. 본건과 유사한 25.92㎡ 면적의 6층 물건은, 6층 610호의 경우 68,200,000원으로 공시되었으나 이는 실거래가가 아닌 공시가일 가능성이 높으며, 이보다 높은 가격대의 시세를 적용해야 합니다. 2022년 준공된 건물임을 감안할 때, 현 시세는 감정가 1억 5천 5백만원과 유사하거나 약간 상회할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 155,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 주변 신축 오피스텔 시세를 고려할 때, 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

시세 하한선인 1억 3천만원을 기준으로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 135,000,000원 내외를 1차 입찰가로 고려해볼 것을 제안합니다. (유찰 시 가격 조정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.