나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [5] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 수영구 망미동 소재 엘이즈엠06 오피스텔 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 (망미동) 엘이즈엠06 6층606호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 면적: 27.32㎡ (약 8.26 평)

토지 면적 (지분): 17.39㎡ (약 5.26 평)

감정가: 163,000,000원

총 건물 연면적: 1799.33㎡ (약 544.30 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (별도 명시된 사항 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.3. 건축물 정보

건축 연도: 2020년 허가, 2022년 사용승인 (2022-06-28 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

외벽: 타일 붙임 및 드라이비트

내벽: 벽지 등 마감

창호: 삿시창

층수: 총 6층 건물 중 6층

해당 호수: 606호 (전유부분 면적 27.32㎡)

1.4. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하고 있으며, 지하철 망미역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 망미역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.5. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11 접수)

* 근저당 (말소기준권리): 부산은행 (4,521,000,000원, 2022-07-11 접수)

* 주택임차권: 김상근 (10,000,000원, 2022-07-27 전입/확정) - 말소 예정

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문 (1,650,000,000원, 2025-08-21 접수) - 본 경매 사건

말소기준권리인 부산은행 근저당(2022-07-11 접수)보다 늦게 설정된 주택임차권(을2) 및 임의경매(갑5)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 등기부상의 모든 권리(소유권 제외)는 말소될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김상근

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-27

* 확정일자: 2022-07-27

* 배당신고일자: 2025-01-21

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 김상근은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 따라서 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.6. 상권분석

본 물건은 망미역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 아파트, 빌라, 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

직주근접 수요 또는 1~2인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

상권 형성도는 복합적인 주거 및 소규모 상업 지역으로 볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

* 교통: 지하철 망미역(도보 약 5~10분 거리 예상) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린상가, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 주변이 주택 및 아파트 단지로 둘러싸여 있어 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건에 비해 절차상 또는 관리상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건 외 다른 담보 물건이 존재하며, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 45.31억원에 달하여, 감정가 1.63억원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰가율 및 잠재적 공매/유찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도: 비록 임차인이 대항력이 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항과 함께 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

건물 자체의 상태 및 관리 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 망미역 인근의 역세권 오피스텔.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리하여 직장인 등 실수요자에게 매력적.

* 안정적인 권리관계: 인수할 임차보증금 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적.

1.11. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 163,000,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 비교 물건 조사가 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가 대비 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 물건의 개별 특성, 시장 상황, 경쟁률에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 물건은 권리상의 부담이 없다는 장점이 있으나, 유동화/공동담보 물건이라는 특성과 높은 채무 총액은 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

따라서, 감정가 163,000,000원을 기준으로, 보수적으로 감정가의 85% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁률을 고려한 전략적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 138,550,000원 (감정가 85%) ~ 154,850,000원 (감정가 95%)

본 예상 입찰가는 순수한 참고용이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법원 현황, 입찰 참여자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 이러한 모든 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.