나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5751 [4] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근에 소재하는 엘이즈엠06 6층 602호~610호(9개호)로서, 부근은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(망미역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호~610호(9개호)로서,
-외벽: 타일 붙임 및 드라이비트
-내벽: 벽지 등 마감
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스)설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5751 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 605호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 155,000,000 원

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

건물면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (현재 입력된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 및 토지 세부정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 605호

건물 마감: 외벽 타일 붙임 및 드라이비트, 내벽 벽지 등 마감

창호: 삿시창 구조

건물 이용 상태: 주거용 오피스텔

건물 설비: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스) 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 지하철 망미역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가, 빌라 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

토지는 가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11)

근저당권 (말소기준권리): 부산은행 (채권액 4,521,000,000원, 2022-07-11 접수)

임의경매 개시결정: 에이치에프비사이유동화전문 (채권액 1,650,000,000원, 2025-08-21 접수, 본 경매 사건의 채권자)

등기부채권 총액: 4,521,000,000원 (근저당권 기준)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있어 해당 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

3.4. 임차인 관련 주의사항

인수할 보증금이 0원이나, 임대 관계가 확인되지 않아 실제 점유 여부 및 법적 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

본 물건은 부산 지하철 망미역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 업무시설(오피스텔) 용도로 적합한 입지입니다.

4.2. 시장 동향

부산 지역 오피스텔 시장은 전반적으로 침체세를 보이고 있으며, 면적별로 가격 차이가 존재합니다. (2022년 7월, 전용면적 40㎡ 이하 평균 매매가 8,787만원)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변 아파트 단지, 근린상가 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 6층에 위치하며, 개별난방, 승강기 등 생활에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 망미역, 시내버스 정류장 인접

* 교육: 배산초등학교(부산 상위 58%), 망미중학교, 부산남일고등학교 등 인접 (단, 본 물건과의 구체적 거리는 추가 확인 필요)

* 편의: 코스트코 부산점(망미2동 소재), F1963 등

5.3. 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본 물건 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 혐오시설로 분류될 수 있는 시설(예: 구치소, 도축장 등)의 위치는 주변 지형 및 지역 개발 계획 등을 통해 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

* 유동화 물건 및 공동담보: 여러 채권이 얽혀 있거나 담보 물건이 다수일 수 있어, 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 45억 원 이상으로 상당한 규모입니다.

6.2. 임대차 불확실성

* 미확인 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에서 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장 침체: 부산 지역 오피스텔 시장의 전반적인 약세 추세는 가격 하락 또는 거래 부진으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 망미역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 유동화 물건, 공동담보, 그리고 가장 큰 리스크인 미확인 임대차 관계가 존재하여 권리 분석 및 명도 과정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 1억 5,500만 원으로 책정되었으나, 실제 시장 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 망미역과 인접하여 교통 편리성이 높습니다.

* 업무시설(오피스텔) 수요: 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 망미동 지역의 도시재생 사업 등 개발 계획을 고려할 때, 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 1억 5,500만 원을 기준으로 하되, 다음 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 시세 조사:

* 부산 수영구 망미동 지역 내 엘이즈엠06 오피스텔과 유사한 면적(약 25.92㎡), 층수, 향의 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 조사해야 합니다.

* 디스코, 리치고 등 부동산 정보 플랫폼 및 당근부동산, 네이버 부동산 등의 매물 정보를 종합적으로 검토해야 합니다.

* 검색 결과에 따르면, '세영리첸시아'와 같은 망미동 인근 오피스텔의 경우 2020년 기준 8평대(약 26㎡)가 1억 1천만 원대에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 부산 지역 오피스텔 시장은 전반적으로 약세를 보이고 있으며, 면적에 따라 가격 편차가 있습니다.

* 현재 유사 조건의 매물이 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 선에서 거래되고 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 리스크 요인 반영:

* 임대 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성 (최소 수백만 원에서 수천만 원 이상 발생 가능).

* 유동화 물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계로 인한 예상치 못한 문제 발생 가능성.

* 부산 지역 오피스텔 시장의 전반적인 침체 가능성.

* 입찰가 고려 범위 (예시):

* 위에서 언급된 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가(1억 5,500만 원)보다 낮은 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

* 만약 유사 조건의 오피스텔이 현재 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 선에서 거래된다는 가정 하에, 리스크를 감안하여 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 이 금액은 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 현장 조사, 법원 서류 재확인, 공인중개사 상담 등을 통해 최신 시세 및 물건 상태를 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.