나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34152 [6] 충청북도 충주시 용관동 산31 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(2): 대체로 부정형의 토지로, 일부 자연림 및 과수원, 도로, 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등으로 이용중임.

본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(8): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 도로, 지하터널 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조

본건(2): 본건이 일부 도로이며 북동측 및 남동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(3): 본건이 일부 도로이며 남서측 및 북동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(4): 본건이 일부 도로이며 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(5): 본건 남서측으로 노폭 5미터 내외 및 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(6): 본건 남서측으로 도로부지 등 위에 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

본건(7): 지적상 맹지임.

본건(8): 본건이 일부 도로이며 남서측으로 노폭 3미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서.

본건(2): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(3): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(4): 농림지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(5): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(6): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(7): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

본건(8): 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(2): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지 등" 임.

본건(3): 공부상 지목이 "과수원" 이나, 현황, 일부"도로 등" 임.

본건(4): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지, 지하터널 등" 임.

본건(6): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"분묘부지 등" 임.

본건(7): 공부상 지목이 "전" 이나, 현황, "과수원 등" 임.

본건(8): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"도로 및 지하터널 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1): 일반목구조 기타지붕(슁글) 단층 건물로서,

-외벽: 마감재 마감 등.
-내벽: 도배 및 일부 타일 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 일부 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1): 주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(1): 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 전기설비 등의 갖추어짐.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

지분 매각임.
공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선 매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사할 수 없음).
공부상 지목은 임야이나 현황은 일부 분묘부지 등임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경34152 (6)

* 소재지: 충청북도 충주시 용관동 산31

* 용도: 임야 (현황: 일부 자연림, 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등)

* 감정가: 36,600,279원

* 토지면적: 60,694.00㎡ (약 18,363.44평)

* 토지 지분 매각 면적: 1,839.0282㎡ (약 556.31평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에 포함되지 않음)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지의 일부 지분)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로 등의 교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지의 일부는 도로로 이용되고 있으며, 북동측, 남동측, 남측, 남서측, 북동측, 남동측, 남서측으로 노폭 3~6미터 내외의 포장 도로와 연계되어 있습니다. 다만, 본건(7)의 경우 지적상 맹지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 12일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 개시결정 등기(채권액 20,564,993원)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 상, 지상에 소재하는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지가 있는 것으로 파악됩니다. 이는 매각 이후에도 인수될 가능성이 있습니다.

* 등기부 요약: 2024년 7월 17일 원진식의 지분(6분의 1중 일부, 66분의 2) 이전 등기가 있으며, 2024년 8월 12일 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 개시결정 등기가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건은 임야로서 농경지 및 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 다만, "관산마을" 인근에 위치하여 일부 지역 주민들의 수요를 충족할 수 있는 잠재력은 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 "관산마을"이 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 수 있습니다.

* 차량을 이용한 이동이 가능하며, 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다.

* 교육, 의료, 대형 상업 시설 등은 충주시 도심 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의 및 관리 문제로 인해 소유권 행사 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 1회에 한하여 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 해당 권리 행사 절차 및 효력 상실 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 현황 일부 분묘 부지로 이용 중이며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지/보전산지/임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한이 적용됩니다. 이는 개발 및 활용 가능성을 크게 제약합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 분묘 부지, 과수원, 도로, 지하 터널 등으로 이용 중이어서 실제 이용과 공부상 내용 간의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용관동 소재 임야의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 36,600,279원입니다. 주위 환경은 보통 수준이며 교통도 원활한 편입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 토지 지분 매각이라는 점입니다. 또한, 분묘기지권 성립 가능성과 다수의 엄격한 토지 이용 제한(생산관리지역, 가축사육제한, 산지 관련 규제, 폐기물매립시설 설치제한 지역 등)으로 인해 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 공유자 우선매수 신고 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 타인 소유 지분과 경합 없이 온전히 본인 소유의 토지를 확보할 수 있는 기회.

* 향후 토지 활용 방안에 대한 명확한 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 시작가로 접근 가능성 (채권액 20,564,993원).

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성, 다양한 토지 이용 제한 등의 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 채권액 20,564,993원과 감정가 36,600,279원을 종합적으로 고려하되, 잠재적 위험으로 인한 가치 하락 요인을 감안하여 감정가의 70~80% 수준 또는 채권액 대비 소폭 높은 금액 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 채권액 (경매 개시 기준): 20,564,993원

* 감정가: 36,600,279원

* 예상 입찰가 범위 : 25,000,000원 ~ 30,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.