나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34152 [5] 충청북도 충주시 용관동 383-14 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(2): 대체로 부정형의 토지로, 일부 자연림 및 과수원, 도로, 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등으로 이용중임.

본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(8): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 도로, 지하터널 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조

본건(2): 본건이 일부 도로이며 북동측 및 남동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(3): 본건이 일부 도로이며 남서측 및 북동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(4): 본건이 일부 도로이며 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(5): 본건 남서측으로 노폭 5미터 내외 및 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(6): 본건 남서측으로 도로부지 등 위에 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

본건(7): 지적상 맹지임.

본건(8): 본건이 일부 도로이며 남서측으로 노폭 3미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서.

본건(2): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(3): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(4): 농림지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(5): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(6): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(7): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

본건(8): 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(2): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지 등" 임.

본건(3): 공부상 지목이 "과수원" 이나, 현황, 일부"도로 등" 임.

본건(4): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지, 지하터널 등" 임.

본건(6): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"분묘부지 등" 임.

본건(7): 공부상 지목이 "전" 이나, 현황, "과수원 등" 임.

본건(8): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"도로 및 지하터널 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1): 일반목구조 기타지붕(슁글) 단층 건물로서,

-외벽: 마감재 마감 등.
-내벽: 도배 및 일부 타일 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 일부 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1): 주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(1): 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 전기설비 등의 갖추어짐.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
지상의 제시외 수목 매각 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경34152 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

소재지: 충청북도 충주시 용관동 383-14

용도: 과수원

감정가: 5,454,120 원

토지면적: 2,093.00 ㎡ (약 633.12 평)

건물면적: 0.00 ㎡ (0 평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 지분 면적: 63.4179 ㎡ (약 19.19 평)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청북도 충주시 용관동에 위치하며, "관산마을" 인근으로 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등 교통시설이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

접근로: 본건(2)는 북동측 및 남동측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다. 본건(3)은 남서측 및 북동측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다. 본건(4)는 남측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접합니다. 본건(5)는 남서측으로 폭 5미터 내외, 남동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 본건(6)은 남서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 본건(7)은 지적상 맹지입니다. 본건(8)은 남서측으로 폭 3미터 내외의 도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

본건(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

본건(4): 농림지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 비행안전제2/3구역, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

본건(5): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

본건(6): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

본건(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역.

본건(8): 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 비행안전제2/3구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.3. 권리분석

경매기본정보: 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리: 2018년 2월 19일 접수된 '2번 원영록 지분 압류 (충주시)'입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

인수되는 권리: 특별히 명시된 인수되는 권리는 없으나, 등기부상 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있습니다.

등기부 요약:

* 1966년 12월 23일 접수된 소유권이전 (원재천)

* 2018년 2월 19일 접수된 2번 원영록 지분 압류 (충주시, 말소기준권리)

* 2024년 7월 17일 접수된 4번 원강식 지분 1/6 중 일부(66/2) 이전 (원진식)

* 2024년 8월 12일 접수된 5번 원진식 지분 강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 20,564,993원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 충주시 용관동 관산마을 인근의 농경지 및 임야 혼재 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 소규모 주택 단지와 농업 시설이 있을 것으로 추정되며, 대규모 상업 시설과는 다소 거리가 있는 지역으로 판단됩니다.

지역 특성상 개발 잠재력보다는 농업 관련 활동이나 전원생활에 적합한 입지입니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성은 보통입니다.

편의시설: 주변 상세 편의시설 정보는 제한적이나, 농경지 및 주택 위주의 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변환경: 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 매수 후 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 최종 낙찰 결과에 영향을 미칩니다.

* 농지취득자격증명: 본건은 과수원 용도의 토지로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 수목 매각 제외: 토지 지상의 제시외 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 별도의 처리가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도 지역에 속하며, 가축사육 제한, 비행안전구역, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 적용되어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 상이: 공부상 지목이 임야, 전 등인 토지가 현황 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등으로 이용되고 있어, 현황 조사가 반드시 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용관동에 위치한 과수원 용도의 토지 일부 지분 매각 건입니다.

지분 매각 특성상 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 공유자와의 원만한 협의가 매우 중요합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 하며, 미준수 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

토지 이용에 있어 다양한 지역 지구 지정으로 인한 제한 사항과 분묘기지권 성립 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

감정가 5,454,120원은 토지 지분 면적(약 19.19평) 대비 현저히 낮은 금액으로, 실제 시장 가치 및 유사 물건의 낙찰가와 비교하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 비교적 낮은 초기 투자 진입 장벽.

* 과수원 용도 토지로, 지역 농업 활성화 정책 연계 가능성 또는 전원생활 터전 마련 기회.

* 충주시 용관동 지역의 향후 잠재적 개발 가치 상승 가능성 분석을 통한 장기 투자 고려.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 5,454,120 원

토지 지분 면적: 63.4179 ㎡ (약 19.19 평)

* 현재 제시된 감정가 5,454,120원은 토지 지분 면적 대비 매우 낮은 금액으로, 실제 경매 진행 시 시세 반영 및 유찰 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 최신 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 본건의 실제 현황 조사 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

* 보증금: 감정가의 10% = 545,412 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.