나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33975 [1] 충청북도 충주시 산척면 송강리 1441-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2024.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 ‘산척초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지 등으로 형성된 면 소재지 내 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1-2) : 2필 일단의 부정형 평지 토지로 주상용 건부지로 이용 중임. - 일련번호 (5) : 부정형 평지 토지로 주상용 건물 부속 토지로 이용 중임. - 일련번호 (4,6) : 부정형 평지 토지로 전 및 일부 전기타(정원 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1-2) : 남측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접함. - 일련번호 (4,5) : 남측으로 폭 약 4미터 비포장도로와 접함. - 일련번호 (6) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,2,5,6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. - 일련번호 (4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 일련번호 (4) 토지는 지목 '임야'이나, 현황은 '전 및 일부 전기타'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(슁글) 2층 건물(2006.03.20. 사용승인)로서, - 외벽 : 벽타일 및 시멘트몰탈위 수성페인트 마감 등, - 내벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트, 일부 타일 및 목재 붙임 마감 등, - 바닥 : 에폭시 및 일부 타일, 장판 깔기 마감 등, - 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

- 1층 : 음식점, - 2층 : 주택 등으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 2층 부분에 난방설비(유류온수보일러 및 화목보일러 겸용) 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 중 2층 부분 일부는 용도별 면적이 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장 상 서로 상이하여 일반건축물대장을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(1-1, 3-7. 매각 제외)
목록 6. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) , 원상회복의무를 부담할 수 있음
목록 6. 지상위 주택 법정지상권 성립여부 불분명
목록 3. 면적 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 상이(감정평가서 참조)
현황과 공부 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 1441-1에 소재한 근린시설로, 사건번호는 충주지원 2024타경33975(1)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 2,596,672,930원입니다.

토지 면적은 6,406.00㎡ (약 1,937.6평)이며, 건물 면적은 1,332.72㎡ (약 403.1평), 제시외 건물 면적은 311.10㎡ (약 94.1평)입니다.

채권자는 충OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 ‘산척초등학교’ 남서측 인근에 위치한 면 소재지 내 농촌지대입니다.

주변은 농가주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

토지는 일련번호 (1-2)는 주상용 건부지로, (5)는 주상용 건물 부속 토지로, (4,6)은 전 및 일부 전기타(정원 등)로 이용 중입니다.

일련번호 (1-2)는 남측 폭 약 4미터 포장도로와, (4,5)는 남측 폭 약 4미터 비포장도로와 접해 있습니다. 일련번호 (6)은 맹지입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 일련번호 (4)는 준보전산지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 4월 17일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권(금1,176,000,000원)입니다.

이보다 선순위의 권리는 등기사항전부증명서상 말소되는 것으로 표기되어 있습니다.

다만, 건물 등기부 요약에 따르면 안승정 소유의 주택임차권(20,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있을 수 있습니다.

또한, 안승정은 두 건의 임차 내역이 있으며, 두 건 모두 '대항력: 있음'으로 명시되어 있습니다. 총 보증금은 20,000,000원 + 60,000,000원 = 80,000,000원이며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 안 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2019-06-03, 배당신고일자 2023-03-31, 대항력: 있음

* 안 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2019-06-03, 배당신고일자 2024-10-08, 대항력: 있음

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-20, 확정일자 2020-08-18, 배당신고일자 2024-05-30, 대항력: 없음

* 류 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2020-08-18, 배당신고일자 2024-10-16, 대항력: 없음

* 황 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-03-21, 배당신고일자 2024-10-04, 대항력: 없음

* 하 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-07-14, 배당신고일자 2024-08-23, 대항력: 없음

* 최 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-01, 확정일자 2023-02-09, 배당신고일자 2024-09-10, 대항력: 없음

* 김 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-11-02, 배당신고일자 2024-10-21, 대항력: 없음

* 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-10-13, 배당신고일자 2024-10-04, 대항력: 없음

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2024-01-31, 배당신고일자 2024-08-16, 대항력: 없음

총 채권액은 토지 등기부채권 총액 1,459,897,910원, 건물 등기부채권 총액 1,761,244,730원입니다.

기타 권리로는 가압류, 압류 등이 다수 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 지정되어 있으며, 1층은 음식점, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

농촌 지역 내 상업 시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권 형성이 가능합니다.

주변에 산척초등학교가 있어 관련 수요가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 산척초등학교이며, 면 소재지 내 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 6 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되고 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록 6 토지 위 주택에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 부분에 대한 소유권 행사나 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 면적 및 현황과 공부 차이: 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황 간 면적 및 지목 등의 차이가 존재하므로, 정확한 사항은 감정평가서를 참조하여 면밀히 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 안승정 임차인은 2건의 임대차 계약에 대해 '대항력: 있음'으로 확인되었으며, 보증금 총 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외 건물 중 일부(1-1, 3-7)는 매각에서 제외되므로, 경계 확인 및 관련 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

* 맹지 존재: 토지 중 일련번호 (6)은 맹지이므로, 통행권 확보 등 추가적인 검토가 필요합니다.

* 복합 용도: 1층 음식점, 2층 주택으로 이용 중인 건물로, 용도 변경이나 관리에 추가적인 사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설 및 주택으로 복합적인 용도로 활용 가능한 부동산입니다.

다수의 권리 관계와 함께 농지 취득 자격 증명, 법정지상권, 면적 불일치 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 철저한 확인이 필요합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 권리 분석 및 현황 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설로서의 잠재력: 농촌 지역 내에서 상업 시설로서의 수요를 충족시킬 수 있는 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득: 소유권 확보 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(2,596,672,930원)를 기준으로, 인수해야 할 보증금 및 제반 리스크 해소 비용을 제외하고 산정해야 합니다.

현재 파악된 안승정 임차인의 인수 예상 보증금은 총 80,000,000원입니다.

이 외에도 법정지상권 미확인, 농지 관련 법규 준수, 공부와의 차이 등 추가적인 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.