나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34152 [3] 충청북도 충주시 용관동 366 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(2): 대체로 부정형의 토지로, 일부 자연림 및 과수원, 도로, 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등으로 이용중임.

본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(8): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 도로, 지하터널 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조

본건(2): 본건이 일부 도로이며 북동측 및 남동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(3): 본건이 일부 도로이며 남서측 및 북동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(4): 본건이 일부 도로이며 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(5): 본건 남서측으로 노폭 5미터 내외 및 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(6): 본건 남서측으로 도로부지 등 위에 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

본건(7): 지적상 맹지임.

본건(8): 본건이 일부 도로이며 남서측으로 노폭 3미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서.

본건(2): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(3): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(4): 농림지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(5): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(6): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(7): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

본건(8): 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(2): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지 등" 임.

본건(3): 공부상 지목이 "과수원" 이나, 현황, 일부"도로 등" 임.

본건(4): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지, 지하터널 등" 임.

본건(6): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"분묘부지 등" 임.

본건(7): 공부상 지목이 "전" 이나, 현황, "과수원 등" 임.

본건(8): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"도로 및 지하터널 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1): 일반목구조 기타지붕(슁글) 단층 건물로서,

-외벽: 마감재 마감 등.
-내벽: 도배 및 일부 타일 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 일부 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1): 주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(1): 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 전기설비 등의 갖추어짐.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
목록3,7 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).
목록3 공부상 지목은 과수원이나 현황은 일부 도로 등임.
목록7 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원 등임.
목록3,7 지상의 제시외 수목 매각 제외됨.
목록3 지상 일부에 소재하는 해체 및 이동이 용이한 파이프하우스 및 구축물 등 매각 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2024타경34152 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본사항

소재지: 충청북도 충주시 용관동 366

용도: 과수원 (현황 다양)

감정가: 7,307,240 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3114.00㎡ (총 토지면적 추정)

토지지분: 94.3542㎡ (약 28.54평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.4. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건(2): 본건이 일부 도로이며 북동측 및 남동측으로 인접 토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다.

* 본건(3): 본건이 일부 도로이며 남서측 및 북동측으로 인접 토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다.

* 본건(4): 본건이 일부 도로이며 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 본건(5): 본건 남서측으로 노폭 5미터 내외 및 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 본건(6): 본건 남서측으로 도로부지 등 위에 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 본건(7): 지적상 맹지입니다.

* 본건(8): 본건이 일부 도로이며 남서측으로 노폭 3미터 내외의 도로와 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 원형식 (1964-12-15)

* 2번 원영록 지분 압류: 충주시 (2008-05-15) - 말소기준권리

* 4번 원강식 지분 6분의 1 중 일부(66분의 2) 이전: 원진식 (2024-07-17)

* 5번 원진식 지분 강제경매: 주식회사한빛자산관리대부 (2024-08-12, 채권금액 20,564,993원) - 본 경매 개시 채권자

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마을 및 충주시 중심지로의 이동을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근 지역의 교육시설 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

목록 3번과 7번은 모두 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 전 소관 행정기관에 발급 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각으로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

공유자는 우선매수 신고권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

6.4. 분묘기지권

본건 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다.

6.5. 공부상 지목과 현황 불일치

* 목록 3번: 공부상 지목은 과수원이지만, 현황은 일부 도로 등으로 이용 중입니다.

* 목록 7번: 공부상 지목은 전이지만, 현황은 과수원 등으로 이용 중입니다.

이는 토지 이용 및 재산 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.6. 제시외 물건 제외

목록 3번과 7번 지상의 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.

목록 3번 지상 일부에 소재하는 해체 및 이동이 용이한 파이프하우스 및 구축물 등도 매각에서 제외됩니다.

6.7. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있습니다. (일부 발췌)

* 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등

* 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리)

* 비행안전제3구역(전술), 비행안전제2구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 준보전산지, 보전산지, 임업용산지 (산지관리법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

* 역사문화환경보존지역 (2020-10-08) (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

이러한 규제들은 향후 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세 확인이 필요합니다.

6.8. 혐오시설

본건 소재지(충청북도 충주시 용관동 366) 인근에 특정한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 충주시 전반적으로 과거 악취 민원을 유발했던 위생처리장 등의 시설 개선 사례가 있으며, 본건 토지이용계획상 가축사육제한구역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 용관동에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 과수원 등으로 이용 중이나 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 있고, 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 복잡한 권리 및 제한사항을 내포하고 있습니다. 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 다양한 토지이용계획상의 규제로 인해 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 잠재적 개발 가치 (다만, 제반 규제 확인 필수)

* 인근 도로와의 연계성을 가진 일부 토지 (본건 2, 3, 4, 5, 6, 8)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,307,240원이며, 이는 토지 지분(94.3542㎡)에 대한 평가 금액입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 실제 현황, 법적 제약 사항, 유사 물건의 시세, 공유자 우선매수 신고 여부, 응찰자 수 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 따라서 본 감정가 외에 추가적인 시장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.