나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34152 [4] 충청북도 충주시 용관동 산28-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(2): 대체로 부정형의 토지로, 일부 자연림 및 과수원, 도로, 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등으로 이용중임.

본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 분묘부지 등으로 이용중임.

본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 과수원 등으로 이용중임.

본건(8): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 도로, 지하터널 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조

본건(2): 본건이 일부 도로이며 북동측 및 남동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(3): 본건이 일부 도로이며 남서측 및 북동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

본건(4): 본건이 일부 도로이며 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(5): 본건 남서측으로 노폭 5미터 내외 및 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(6): 본건 남서측으로 도로부지 등 위에 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

본건(7): 지적상 맹지임.

본건(8): 본건이 일부 도로이며 남서측으로 노폭 3미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서.

본건(2): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(3): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(4): 농림지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(5): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(6): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

본건(7): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

본건(8): 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(2): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지 등" 임.

본건(3): 공부상 지목이 "과수원" 이나, 현황, 일부"도로 등" 임.

본건(4): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"과수원 및 도로, 분묘부지, 지하터널 등" 임.

본건(6): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"분묘부지 등" 임.

본건(7): 공부상 지목이 "전" 이나, 현황, "과수원 등" 임.

본건(8): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부"도로 및 지하터널 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1): 일반목구조 기타지붕(슁글) 단층 건물로서,

-외벽: 마감재 마감 등.
-내벽: 도배 및 일부 타일 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 일부 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1): 주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(1): 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 전기설비 등의 갖추어짐.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
공부상 지목은 임야이나 현황은 일부 과수원 및 도로, 분묘부지, 지하터널 등 임(감정평가서 참조).
지상의 제시외 수목 매각 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 충주지원 2024타경34152 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 용관동 산28-1

* 용도: 임야 (현황: 일부 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 27,043,800원

* 총 토지 면적: 63,746.00㎡ (약 19,287.17평)

* 매각 대상 토지 지분: 1931.5038㎡ (약 584.28평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "관산마을" 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접합 상태

* 본건 토지의 일부는 도로로 이용되고 있으며, 북동측 및 남동측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다.

* 본건(3)은 남서측 및 북동측으로 인접토지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다.

* 본건(4)는 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 본건(5)는 남서측으로 노폭 5미터 내외 및 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 본건(6)은 남서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 본건(8)은 남서측으로 노폭 3미터 내외의 도로와 연계됩니다.

* 단, 본건(7)은 지적상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

* 본건은 전체 토지가 아닌, 토지의 일부 지분만이 매각 대상입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 2월 19일자 충주시의 '1번원영록지분압류'입니다. (해당 권리는 말소 예정입니다.)

* 본 경매는 2024년 8월 12일자 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 신청에 따라 진행됩니다.

* 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 본건 토지에 지상권이 설정되어 있지는 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건 토지에 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본건 인근 지역은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 농촌 및 산림 지역으로, 현재로서는 별도의 대규모 상업 시설이나 특정 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 규제

* 본건 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있으며, 다양한 법률에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등

* 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리)

* 비행안전제2구역 (전술), 비행안전제3구역 (전술)

* 준보전산지, 보전산지, 임업용산지 (산지관리법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 역사문화환경보존지역 (한남군 사당) - 본건(4), (8) 해당

* 성장관리계획구역 (산업형) - 본건(5) 해당

* 중로1류 (폭 20m-25m)(중로1-국도19)(저촉) - 본건(4), (8) 해당

5. 생활정보

* 본건은 충주시 용관동에 위치하며, 차량으로 약 10~20분 이동 시 충주시내의 각종 행정, 편의, 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 인근 "관산마을"을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 전체 토지 중 일부 지분만이 매각되므로, 공유 관계에서 오는 복잡성 및 향후 토지 이용 시 공유자와의 협의 과정에서 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건의 낙찰이 무산될 수 있으며, 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

6.3. 분묘기지권

* 토지 현황상 분묘 부지가 확인되며, 이는 분묘기지권의 성립 가능성을 내포합니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 이용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 현황과 공부상 지목 불일치

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 과수원, 도로, 분묘부지, 지하터널 등으로 이용되고 있어, 실제 토지 이용 및 관리에 있어 혼란이 발생할 수 있습니다. (감정평가서 참조)

6.5. 복합적인 토지 이용 규제

* 본건 토지는 다수의 용도지역 지정과 함께 가축사육제한, 비행안전, 산지 관련 규제, 폐기물매립시설 설치 제한, 역사문화환경보존 등 다양한 법률적 규제를 받고 있어, 토지의 활용 범위가 매우 제한적입니다.

6.6. 제시외 수목 매각 제외

* 토지 지상에 소재하는 제시외 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 별도로 처리해야 할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 충청북도 충주시 용관동에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 소재합니다.

* 교통 접근성은 보통 수준이나, 토지의 대부분이 다양한 법률적 규제 하에 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 지분 매각, 공유자 우선매수 가능성, 분묘기지권 성립 여지, 현황과 공부상 지목 불일치, 복합적인 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서 본건은 철저한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로, 향후 공유자와의 협의 및 관련 규제의 변화 가능성 등을 신중하게 고려하여 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 활용 가능성

* 현황상 일부 과수원 및 농경지로 이용 중인 점을 고려할 때, 제한적인 범위 내에서 농업적 목적으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 저가 매수의 기회

* 매각 지분 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있으며, 다수의 리스크 요인으로 인해 경쟁률이 낮을 경우, 철저한 사전 조사 후 저가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 장기적 가치 상승 가능성 (불확실)

* 충주시의 장기적인 도시 계획이나 주변 지역의 잠재적 개발 가능성에 따라, 장기 보유 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 현재 정보만으로는 예측하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 토지 지분 매각이며, 공유자 우선매수 가능성, 분묘기지권, 복잡한 토지 이용 규제 등 리스크 요인이 다수 존재합니다.

* 인수할 보증금 있는 임차인은 없습니다. 감정가는 27,043,800원이며, 매각 대상 지분 면적은 1931.5038㎡ (약 584.28평)입니다.

* 평당 감정가를 산출하면 약 46,287원 수준입니다.

* 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재로서는 제시된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 하되 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. (예: 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중한 입찰 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.