나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30453 [3] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 산39-13 임야 경매

충청북도 충주시 앙성면 조천리 산39-13 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30453(충주지원 경매4계). 감정가 67,219,800원, 최저가 34,417,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30453 [3]
소재지	충청북도 충주시 앙성면 조천리 산39-13
용도	임야
매각기일	2026.08.31
관할법원	충주지원 경매4계 (043-841-9124)

면적

토지면적	9,742㎡ (2,946.96평)

금액

감정가	67,219,800원
최저가	34,417,000원 (감정가 대비 52%)
입찰보증금	3,441,700원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.04	67,219,800원	유찰
2차	2026.06.15	53,776,000원	유찰
3차	2026.07.20	43,021,000원	유찰
4차	2026.08.31	34,417,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ""조터골마을"" 남쪽 근거리에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하나 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.
형태 및 이용상태: 본건 토지는 공히 급경사의 사다리형 토지로서 자연림 상태임.
인접 도로상태: 본건 토지는 공히 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

일련번호 2), 4) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

일련번호 3) : 농림지역, 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
제시목록 외의 물건: 본건 임지상에 소재하는 자연생 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함 평가하였음.
.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건개요

사건번호: 충주지원 2025타경30453 (3)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 산39-13

용도: 임야

감정가: 67,219,800원

토지 면적: 9742.00㎡ (약 2,940.5평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 진천군산림조합

2.2. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건으로 해당 경매 건 외 연계된 사건이 있을 수 있음.

2.3. 주의사항

본건 토지는 맹지이며, 차량 접근이 불가능함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리에 소재하며, '조터골마을' 남쪽에 인접해 있습니다. 주변은 농촌 마을, 농경지, 자연림으로 형성된 지역입니다. 인근에 남한강이 흐르고 있으며, 아름다운 자연경관을 자랑하는 비내섬이 인근에 위치하여 생태 관광지로 알려져 있습니다. 비내섬은 국가내륙습지로 지정되어 있으며, 드라마 및 영화 촬영지로도 활용되었습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 다만, 비내섬 자체의 접근성은 자가용 및 대중교통 모두 용이하다는 정보도 있으나, 이는 일반적인 지역 접근성에 대한 설명으로 본건 토지의 맹지 및 차량 접근 불가 특성은 변함이 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (진천군산림조합, 2019-06-20)

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서 상 기재되어 있으나, 등기부등본 상 명시된 권리는 없습니다. 인수 여부 확인 필요)

4.3. 인수되는 권리

해당 사항 없음 (인수 보증금 합계 0원)

4.4. 등기부 요약

등기부등본 상 여러 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인되며, 말소기준권리인 을7 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채무액은 320,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본 물건은 순수 임야로, 주변은 농촌 마을과 자연림이 주를 이루고 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 인근에 앙성탄산온천, 능암온천랜드 등 관광 시설이 있어 관광객 유입이 일부 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건은 맹지이고 차량 접근이 어려워 직접적인 편의시설 이용은 제한적입니다. 인근의 앙성면 소재지로 이동 시 기본적인 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 환경 정보

본건 주변은 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 인근 비내섬은 국가 내륙습지로 지정되어 있어 생태적 가치가 높습니다. 다만, 과거 군사훈련으로 인해 비내섬 접근이 통제된 사례가 있어, 훈련 시기에는 접근에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 인근 골프장 조성 관련 주민과의 도로 문제로 갈등이 있었던 사례가 있으나, 이는 본건 토지의 직접적인 혐오시설과는 관련이 없습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 및 접근성 문제

본건은 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이 불가능합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 제한

본건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발에 있어 엄격한 제한이 따릅니다. 또한, 가축 사육 제한 구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 일부 필지는 특화경관지구, (한강)수변구역으로도 지정되어 있어 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 급경사 지형

본건 토지는 공히 급경사의 사다리형 토지로 자연림 상태입니다. 이는 토지 활용 및 개발 시 난이도를 높이는 요인이 됩니다.

7.4. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 경매 절차나 권리 관계가 연관되어 있을 수 있으므로, 상세한 권리 분석이 추가적으로 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 충북 충주시 앙성면 조천리에 위치한 임야로, 아름다운 자연환경에 둘러싸여 있으며 인근에 비내섬이라는 관광 자원이 있습니다. 그러나 맹지로서 차량 접근이 불가하고 급경사 지형이며, 농림지역 등 엄격한 개발 제한이 적용되는 점이 주요 단점입니다. 현재 감정가는 67,219,800원이나, 이러한 제약 조건들을 고려할 때 실질적인 활용 가치 및 향후 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 주변 관광 자원 (비내섬) 인접: 아름다운 자연환경과 연계한 투자 가능성 탐색.

* 전원생활 또는 자연 친화적 공간 활용: 맹지 및 개발 제한을 고려하여 전원주택 부지(진입로 확보 후), 소규모 힐링 공간, 체험 학습장 등 특정 목적의 활용 방안 모색.

* 저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 9,742㎡의 넓은 면적을 낮은 감정가에 취득할 기회.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,219,800원이며, 토지 면적은 9,742㎡ (약 2,940.5평)입니다.

급경사, 맹지, 엄격한 개발 제한 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 대비 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

주변 임야의 시세는 검색 결과에 따라 편차가 있으나, 낙찰된 임야의 경우 평당 16,000원 수준까지 유찰된 사례도 확인됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 50~70% 수준인 33,609,900원 ~ 47,053,860원 범위로 제안합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 추가적인 법률 검토를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

11. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 인수 보증금 0원이므로 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계 미상이므로 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)1.물건 기본정보