나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67349 [3] 경기도 성남시 중원구 성남동 3130 위클리오피스텔 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북서측 인근에 위치하며，주위
로는 단독주택 및 다세대주택, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설，관공서, 체육시
설등이 소재하며 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며，인근에 버스정류장 및 지하철(모란역) 소재하여 대중교통
이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상12층 건 오피스텔 5층 501호, 7층 701호,
7층 703호, 9층 901호, 12층 1201호로서，

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 돌부임.
내 벽 : 벽지도배，타일붙임 등 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-5) 오피스텔로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비，개별난방설비, 승강기설비，소방설비, 지하주차장시설등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 지하주차장 진.출입가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m)(주간선도로)
(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-06-02)<교육환
경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구
역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법
>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2024타경67349 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

중복사건: 있음

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3130 위클리오피스텔 7층 703호

용도: 오피스텔

건물면적: 64.36㎡ (약 19.47평)

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지 지분: 15.88㎡ (약 4.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 431,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북서측 인근에 위치합니다.

주위에는 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 체육시설 등이 혼재하여 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 모란역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 12층 건물 내 7층 703호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

건축물대장상 총 29개 호실이 등재되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현황 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다.

광로2류(폭 50m-70m), 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m)의 간선도로에 접하고 있습니다.

다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다: 가축사육제한구역, 상대보호구역(2회), 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 성남중부새마을금고의 가압류(590,000,000원)입니다.

이보다 선순위인 권리는 존재하지 않으나, 2020년 3월 4일 접수된 소유권이전2번신탁등기말소가 있습니다.

말소기준권리 이후에 접수된 가압류(조형진, 30,000,000원), 강제경매(전기동, 75,000,000원), 압류(경기광주세무서장) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 620,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 채광윤

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2020년 2월 17일

확정일자: 2020년 2월 17일

배당신고일자: 2024년 11월 11일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건의 임차인 채광윤은 2020년 2월 17일에 전입 및 확정일자를 취득하였으며, 이는 말소기준권리인 2022년 8월 26일자 가압류보다 선순위에 해당합니다. 따라서 채광윤은 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 보증금 320,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

'권리분석: 인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 별도의 추가 인수 보증금이 없음을 의미할 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원이 인수되지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 오피스텔 밀집 지역 및 상업지역과 인접한 입지로, 인근에 다양한 편의시설과 업무시설이 소재하고 있습니다.

성남종합운동장, 모란역 등 지역의 주요 시설과의 접근성이 우수하며, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하여 교육 환경도 갖추어져 있습니다.

5.3. 의료시설

도보 또는 차량 이용 가능한 거리에 의료 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 채광윤의 보증금 320,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 매수 금액에 포함되므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '대항력 있음' 표기 간의 불일치에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 중복사건

중복사건으로 분류되어 있어, 관련 사건과의 연계 및 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권총액 620,000,000원 외에 인수될 보증금 320,000,000원까지 고려하면, 부동산 가치 대비 채무 부담이 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본건 위클리오피스텔 703호는 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지에 소재하고 있으나, 대항력 있는 임차인 채광윤의 보증금 320,000,000원이 인수될 가능성이 높아 투자 위험이 상당한 물건입니다.

법원의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 임차인의 '대항력 있음' 조건이 상충하므로, 해당 보증금의 인수 여부에 대한 법률적 검토와 현장 확인이 필수적입니다. 만약 보증금이 인수된다면, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 320,000,000원을 더하게 되어 시세 대비 수익률을 신중하게 판단해야 합니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 건물 내 46.46㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 3월 211,090,000원(약 15,020,000원/평)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적(64.36㎡, 약 19.47평)을 고려하면, 순수 시세는 약 292,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 431,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있고, 인수 보증금이 상당하여 일반적인 경매 투자와는 다른 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 성남시 중원구 중심부, 모란역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 오피스텔 수요: 꾸준한 오피스텔 수요가 예상되는 지역.

* 최근 시세 상승: 동일 건물 내 최근 매매가에서 시세 상승 추세 확인 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

만약 임차 보증금 320,000,000원이 인수된다고 가정할 경우, 이를 제외한 순수 입찰 가격이 매우 낮게 형성되어야만 수익성을 확보할 수 있습니다.

예시로, 총 투자 비용을 감정가(431,000,000원) 대비 70% 수준인 약 301,700,000원으로 목표할 경우, 최대 입찰 가능 금액은 301,700,000원 - 320,000,000원 = -18,300,000원으로, 이는 현실적으로 입찰이 불가능한 금액입니다.

이는 본건의 시세(약 292,000,000원)가 인수될 보증금보다 낮거나 유사한 수준임을 시사합니다.

따라서, 본건의 잠재적 투자자는 임차 보증금 인수 조건 하에서 감정가 대비 상당한 할인이 적용된 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 150,000,000원 (매우 보수적인 접근, 총 인수 금액 고려 시)

본 예상 입찰가는 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려한 보수적인 금액이며, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에 대한 명확한 소명 확인이 없을 경우, 입찰을 재고하거나 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.