나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67349 [2] 경기도 성남시 중원구 성남동 3130 위클리오피스텔 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북서측 인근에 위치하며，주위
로는 단독주택 및 다세대주택, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설，관공서, 체육시
설등이 소재하며 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며，인근에 버스정류장 및 지하철(모란역) 소재하여 대중교통
이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상12층 건 오피스텔 5층 501호, 7층 701호,
7층 703호, 9층 901호, 12층 1201호로서，

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 돌부임.
내 벽 : 벽지도배，타일붙임 등 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-5) 오피스텔로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비，개별난방설비, 승강기설비，소방설비, 지하주차장시설등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 지하주차장 진.출입가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m)(주간선도로)
(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-06-02)<교육환
경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구
역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법
>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2024타경67349 (2)

1.2. 소재지

경기도 성남시 중원구 성남동 3130 위클리오피스텔 7층 701호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

172,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평) / 토지 지분: 6.02㎡ (약 1.82평)

* 건물면적: 24.40㎡ (약 7.38평) / 건물 지분: 24.4㎡ (약 7.38평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

전OO

1.9. 건축물 정보

* 사용승인일: 2018년 1월 11일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 총 층수: 12층

* 해당 층: 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택 및 다세대주택, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 체육시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(모란역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 동측으로 지하주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 대로2류, 중로1류 (접합) 구역에 속합니다.

2.5. 토지이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 전OO입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 성남중부새마을금고의 가압류(590,000,000원)입니다.

3.3. 소멸 예상 권리

이후 접수된 채권(전기동 강제경매, 경기광주세무서 압류, 성남시 압류)은 말소기준권리보다 늦게 접수되었으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

현재까지 파악된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권개요'란에 '미상'으로 표기되어 있어 추가 확인 필요)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이상용

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 4월 2일

* 확정일자: 2018년 3월 2일

* 배당신고일자: 2024년 11월 29일

* 대항력: 있음

* 본 임차인은 대항력이 있으나, 전입일자(2018.04.02)가 확정일자(2018.03.02)보다 늦은 점은 대항력 요건에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 보입니다. 하지만, 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 위험에 대한 주의가 필요합니다.

3.6. 등기부 채권 총액

590,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본 물건이 소재한 성남동 지역은 성남종합운동장을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다. 대중교통 이용이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 좋아 오피스텔의 주거 및 업무 목적 활용에 유리합니다.

4.2. 최근 매매 정보

* 2025년 1월 6일: 183,580,000원 (12층, 전용면적 46.46㎡)

* 2025년 1월 6일: 183,020,000원 (6층, 전용면적 46.46㎡)

* 2025년 3월 21일: 211,090,000원 (10층, 전용면적 46.46㎡)

4.3. 시세 분석

본 건의 전용면적은 24.40㎡ (약 7.38평)으로, 제공된 최근 매매 정보의 전용면적(46.46㎡)보다 약 절반 수준으로 작습니다. 따라서 위 매매가를 직접 본 건에 대입하기는 어렵습니다.

최근 46.46㎡ 면적대의 시세는 평균 약 1억 9,256만원 수준입니다. 이를 기준으로 평당 환산 시 약 1,360만원/평 수준이며, 본 건 면적(24.40㎡)을 적용하여 역산하면 시세는 대략 1억 원 내외에서 형성될 가능성이 있습니다.

본 건의 감정가(172,000,000원)는 24.40㎡ 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 8호선 모란역 이용 가능 (도보 또는 차량 이용).

* 버스: 다수의 시내버스 노선이 인근에 운행됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 문화/체육시설

* 성남종합운동장, 성남아트센터가 인근에 위치합니다.

* 롯데시네마 성남점, CGV 태평역 등이 차량 이용 거리에 있습니다.

5.4. 교육시설

* 성남중앙초등학교, 성남중학교, 성남고등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.5. 의료시설

* 성남정병원, 성남시의료원 등이 차량 이용 거리에 있습니다.

5.6. 혐오시설

조사 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

이상용 임차인은 보증금 170,000,000원에 대항력이 있습니다. 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. (권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 전입일자 대비 확정일자 순서 등 법률적 쟁점에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.)

6.2. 중복 사건 및 공동 담보

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 채권 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치한 위클리 오피스텔 701호로, 모란역 인근의 역세권에 속하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 2018년에 준공된 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금 1억 7천만 원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, 법률적 쟁점 검토가 반드시 필요합니다.

감정가는 1억 7,200만 원이나, 동일 오피스텔의 더 넓은 면적대(46.46㎡)의 최근 실거래가(1.83억~2.11억 원)를 고려할 때, 본 건(24.40㎡)의 시세는 대략 1억 원 내외로 추정되며, 감정가 대비 시세 메리트는 낮은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 모란역(지하철 8호선) 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업시설, 근린생활시설, 문화/체육시설 인접.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 개발 잠재력: 성남 구도심 지역의 도시 정비 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 172,000,000원

* 추정 시세 (24.40㎡ 기준): 100,000,000원 ~ 130,000,000원

* 임차인 보증금: 170,000,000원 (인수 가능성 존재)

본 건은 대항력 있는 임차인 이상용 씨(보증금 170,000,000원)가 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 경우 실질적인 투자 수익률이 크게 감소하거나 마이너스가 될 수 있습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 임차인의 전입일자와 확정일자 순서 등 법률적 쟁점을 전문가를 통해 반드시 확인하여 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

만약 임차인 보증금을 전액 인수해야 한다면, 추정 시세(1억 원)보다 낮은 금액으로 입찰하여 리스크를 상쇄해야 합니다. 반대로, 임차인이 보증금을 전액 배당받아 인수 부담이 전혀 없다면, 감정가(1.72억 원) 수준 이하로도 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

* *본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부 미확정 상태에서의 보수적인 접근이며, 법률 전문가의 정확한 권리 분석 결과를 바탕으로 재조정되어야 합니다.*

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