나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52305 [2] 경기도 광주시 목현동 478-19 빛나별장 107동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""목현2리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 전, 임야, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보
통임.

건물의 구조

연번 가
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서,
외 벽: 벽돌 마감 등,
내 벽: 벽지도매 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

연번 나
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
외 벽: 벽돌 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공히 다세대주택(후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 공히 완경사지 내 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공히 서측으로 폭 6미터 ~ 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목현동 478-14: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사
육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환
경정책기본법>임.

목현동 478-19: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사
육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환
경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52305 (2)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 478-19 빛나별장 107동 1층102호 (신주소: 경기도 광주시 모개미길34번길 19-52)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5,970만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

* 토지 면적: 59.81㎡ (약 18.1평)

* 건물 면적: 50.91㎡ (약 15.4평) - 전용면적

* 건물 연면적 (참고): 658.01㎡ (약 199.05평)

* 건축년도: 2015년 (사용승인일 2015.08.24)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호

* 제시외 건물: 포함 (면적 18.25㎡)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 목현동 소재 "목현2리마을회관" 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 전, 임야, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건은 서측으로 폭 6미터 ~ 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법규 제한 사항이 적용됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 11일 접수된 김형원(채권자)의 강제경매개시결정 등기 (갑10).

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (임차인 김 ):

* 보증금: 1억 4,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 17일

* 확정일자: 2023년 4월 20일

* 배당신고일자: 2026년 3월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있음.

* 임차인 관련 주의사항:

* 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 배당 과정에서 보증금 전액을 배당받을 경우 인수 부담이 없음을 의미할 수 있으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 41.76㎡, 1억 8,000만원 (그린타운, 2012년 건축)

* 2026년 5월, 57.96㎡, 1억 5,000만원 (에스빌, 2014년 건축)

* 2026년 5월, 49.14㎡, 1억 8,300만원 (리치타운4차, 2017년 건축)

* 본건 면적(50.91㎡, 약 15.4평) 대비 시세 판단:

* 본건의 전용면적은 약 15.4평으로, 비교 사례 중 41.76㎡(약 12.6평) 및 49.14㎡(약 14.9평)와 유사하거나 약간 더 넓습니다.

* 최근 매매가 시세는 1억 5,000만원에서 1억 8,300만원 범위에 형성되어 있으며, 특히 49.14㎡(약 14.9평) 물건이 1억 8,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(1억 5,970만원)는 현 시세보다 낮은 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 외벽은 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 2015년에 사용승인되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 도보 거리 내에 있지 않아 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

* 주거 환경: "목현2리마을회관" 인근에 위치하며, 주변이 전, 임야, 다세대주택 등으로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1억 4,500만원에 대해 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 리스크가 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점에 대한 면밀한 배당 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 면적 18.25㎡의 제시외 건물이 매각물건에 포함되어 있습니다. 이에 대한 점유 현황, 법적 하자 유무, 철거 또는 원상복구 의무 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 여러 법규의 적용을 받아 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 건축된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 다수의 토지이용계획상 제한 등 권리 및 물건 관련 추가 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다.

* 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 배당표 확인을 통해 명확히 파악해야 하며, 제시외 건물에 대한 현황 조사도 필수적입니다. 이러한 부분들이 명확히 해결될 경우, 안정적인 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

* 현재 조사된 정보상 인근에 유해하거나 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 토지이용계획상의 제한 사항들은 향후 활용도를 제약할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 주변 다세대주택의 실거래가(1억 5,000만원 ~ 1억 8,300만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(1억 5,970만원)는 시세보다 낮게 형성되어 있어, 권리 인수 및 명도 비용을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 광주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계 확보 시 안정적 투자: 대항력 있는 임차인 문제와 제시외 건물 문제를 명확히 해결하고 인수 비용을 합리적으로 산정한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자처가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,970만원

* 주변 시세 분석 (전용면적 기준):

* 약 12.6평 (41.76㎡): 1억 8,000만원

* 약 14.9평 (49.14㎡): 1억 8,300만원

* 본건 전용면적: 약 15.4평 (50.91㎡)

* 인수되는 보증금: 0원 (단, 배당 결과에 따라 변동 가능성 있음)

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 전용면적(50.91㎡)은 비교 사례 중 49.14㎡(1억 8,300만원)와 유사한 수준입니다. 이를 기준으로 볼 때, 현 시세는 1억 8,000만원 이상으로 추정됩니다.

* 제시외 건물, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 표기된 점은 확인이 필요합니다.

* 보수적으로 접근하여 시세 하단에 소폭 프리미엄을 적용한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 1억 7,000만원 ~ 1억 7,800만원 (현장 조사 결과, 경쟁 구도, 최종 권리관계 확인 후 최종 입찰가 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.