나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52137 [3] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 231호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 야탑동 소재 '지하철 수인분당선' ""야탑역"" 북서측 인근
상업지역에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 빌딩과 대단위아파트 단지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철이 인근에
위치하여 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건 내
제3층 제205호, 제211호, 제231호로서
(사용승인일 : 2003.01.30.)
외벽 : 강화유리 및 판넬붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

인접호수와 벽체구분없이 일체로 판매 및 영업시설로 이용중임.
- 205호 : 상호명 쿠모야(일식)로 이용중임.
- 211호 : 현재 공실상태(종전 황포냉면)임.
- 231호 : 일단의 음식점(수라예찬)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터,
주차장설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정사각형의 토지로서 상업용건부지(성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물)
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동서남북으로 포장된 광대로 또는 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선
도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역,
비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성 촉진지구,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본 건물 집합건축물대장(표제부,갑)상 [위반건축물]로 등재되어 있음.

물건 비고

인접호수와 벽체 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설로 이용중임
집합건축물대장(표제부,갑구)에 불법건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52137 (3)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 기OOOOO

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 231호

* 신주소: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동)

* 건물명: 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물

* 용도: 근린상가 (판매시설, 운수시설, 영업시설, 문화집회시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 240,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

* 건물면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 사용승인일: 2003년 1월 30일

* 건축구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕

* 전체 건물 연면적: 205,754.26㎡ (약 62,237평)

* 전체 건물 대지 면적: 27,308.1㎡ (약 8,261평)

* 건폐율: 71.6%

* 용적률: 149.05%

* 건축물대장 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

* 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 지하철 수인분당선 야탑역 북서측 인근 상업지역에 위치합니다.

* 주위는 상업용 및 업무용 빌딩, 대단위 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 야탑역)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건 동서남북으로 포장된 광대로 또는 중로에 접하고 있어 도로망이 우수합니다.

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 해당합니다.

* 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하며, 자동차정류장 용도로 지정되어 있습니다.

* 기타 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성 촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

* 현재 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 특이사항 없음)

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재까지 파악된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 성남시 분당구 야탑동은 성남시의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

* 특히 야탑역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하여 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

* 본건은 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 내 위치하며, 해당 건물은 판매시설, 운수시설, 영업시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 본건(231호)은 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설(음식점 '수라예찬'으로 이용 중)로 이용되고 있습니다.

* 인접 호수인 205호는 '쿠모야'(일식)로 영업 중이며, 211호는 현재 공실 상태(종전 '황포냉면')입니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 위생급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기, 에스컬레이터, 주차장설비, 방송설비 등을 갖추고 있어 이용객의 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건물(전유부)이 집합건축물대장(표제부, 갑구)에 불법건축물로 등재되어 있다는 점은 명확한 리스크 요인입니다. 이는 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 본건이 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설로 이용 중이라는 점은 관리 및 향후 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다. 특히, 영업 중인 호수와의 경계 문제, 공실 호수와의 관계 등이 명도 시 쟁점이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등)은 현재 직접적인 개발에 큰 제약이 되지 않을 수 있으나, 향후 토지 이용에 대한 잠재적 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 야탑역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 상가 물건입니다. 대규모 복합건물 내에 위치하며, 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성이 뛰어나 유동 인구가 풍부합니다. 다만, 집합건축물대장에 불법건축물로 등재된 사실과 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 주의가 필요한 부분입니다. 현재 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 야탑역 바로 인근으로 탁월한 접근성과 높은 유동 인구를 확보하고 있습니다.

* 복합 상업시설: 여객터미널, 판매, 업무, 주거 시설이 복합된 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 20.34㎡(약 6.15평)의 비교적 작은 면적으로 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다. (단, 일체 이용 중인 점 고려)

* 상권 잠재력: 분당 지역의 핵심 상권 중 하나로, 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 물건의 잠재적 리스크(불법건축물 등재, 일체 이용) 및 현재 임차인 현황(대항력 없음)을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 주변 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 명도 비용, 불법건축물 관련 비용(원상복구 또는 이행강제금) 등을 종합적으로 산정한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 분석 및 추가 정보 확인 후 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.