나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52137 [2] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 211호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 야탑동 소재 '지하철 수인분당선' ""야탑역"" 북서측 인근
상업지역에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 빌딩과 대단위아파트 단지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철이 인근에
위치하여 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건 내
제3층 제205호, 제211호, 제231호로서
(사용승인일 : 2003.01.30.)
외벽 : 강화유리 및 판넬붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

인접호수와 벽체구분없이 일체로 판매 및 영업시설로 이용중임.
- 205호 : 상호명 쿠모야(일식)로 이용중임.
- 211호 : 현재 공실상태(종전 황포냉면)임.
- 231호 : 일단의 음식점(수라예찬)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터,
주차장설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정사각형의 토지로서 상업용건부지(성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물)
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동서남북으로 포장된 광대로 또는 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선
도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역,
비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성 촉진지구,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본 건물 집합건축물대장(표제부,갑)상 [위반건축물]로 등재되어 있음.

물건 비고

인접호수와 벽체 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설로 이용중임
집합건축물대장(표제부,갑구)에 불법건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 341번지 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 3층 211호에 위치한 판매시설입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52137 (2)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 412,000,000원입니다.

토지면적은 14.11㎡(약 4.27평)이고, 건물면적은 40.62㎡(약 12.29평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 채권자는 기OOOOO입니다.

특이사항으로는 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 집합건축물대장(표제부, 갑구)에 불법건축물로 등재되어 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 야탑동 소재 지하철 수인분당선 야탑역 북서측 인근 상업지역에 위치하고 있습니다. 주위에는 상업용 및 업무용 빌딩, 대단위 아파트 단지 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 야탑역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동서남북으로 포장된 광대로 또는 중로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 자동차정류장 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성 촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 내용이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 야탑역 역세권 중심상업지역에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주변 시설: 복합건물 내에 위치하며, 상업용 및 업무용 빌딩, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물 이용 현황: 본건 3층 211호는 현재 공실 상태이나, 인접한 205호(일식당 쿠모야) 및 231호(음식점 수라예찬)와 벽체 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설로 이용 중인 점으로 미루어 볼 때, 기존에 통합 운영되었을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 야탑역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 상업 및 업무 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 인접한 대규모 아파트 단지들로 인해 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 중심상업지역으로서 각종 상업시설 및 금융, 의료 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 불법건축물 등재: 본건은 집합건축물대장(표제부, 갑구)에 불법건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적인 제재가 가해질 위험이 있습니다. 이는 재산권 행사 및 건물 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 일체 이용 상태: 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 부동산을 개별적으로 분리하여 사용하거나 매각할 경우 구조적, 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다. 또한, 원상 복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 임 은 대항력이 없어 보증금 15,000,000원은 인수되지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 인근에 특정 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 야탑역을 중심으로 한 탁월한 입지 조건과 중심상업지역으로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 집합건축물대장에 불법건축물로 등재되어 있고, 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요인입니다. 현재 211호는 공실 상태이나, 인접 호수들은 정상적으로 영업 중인 것으로 파악됩니다. 따라서, 이러한 법적, 물리적 문제로 인한 추가 비용 발생 가능성과 명도 과정에서의 어려움 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 야탑역 초역세권 상업지역에 위치하여 높은 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 상업 지역의 잠재력: 중심상업지역으로 다양한 업종의 사업 운영이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 불법건축물 및 일체 이용 상태와 같은 리스크 요인으로 인해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 412,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 산정 기준: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 불법건축물로 인한 원상복구 비용, 잠재적인 이행강제금, 명도 과정에서의 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 관련 법규 검토 및 현장 조사를 통해 발생 가능한 모든 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.