나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50567 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 제201동 제18층 제1802호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 18층 1802호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 장방형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50567 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 303,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 "수하임2차" 아파트 201동 18층 1802호입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상혼용지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 동측 도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

근저당: 우리은행 (2022-11-07, 120,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 장 (2024-10-14, 222,000,000원) - 전입: 2022-11-29, 확정: 2024-07-15, 대항력 없음.

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-15, 222,000,000원) - 본건 경매 개시

3.2. 권리분석 결과

말소기준권리인 우리은행 근저당보다 늦게 등기된 주택임차권(을2) 및 강제경매(갑2)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 장 의 경우, 전입일자(2022-11-29)가 말소기준권리(2022-11-07)보다 늦고 확정일자(2024-07-15)도 말소기준권리보다 늦으며, 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 근린생활시설 및 학교가 다수 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 학생 및 교직원 관련 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

"동광양중학교" 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지로서 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 체납관리비

현황조사서상 2026년 4월 기준으로 1,501,720원의 체납관리비가 존재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 관리사무소 확인 및 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 이용 상태 및 임대 관계

건축물대장상 아파트로 이용 중이며, 감정평가서상 2026년 4월 기준 공실 상태로 조사되었습니다.

임대관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권이 존재했으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 토지 이용계획

토지이용계획상 중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합)에 해당하며, 일부 지역은 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 관련 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 중심상업지역에 자리한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다.

다만, 체납관리비 인수 가능성과 공실 상태에 따른 관리의 공백 및 공실 위험을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 학교 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 권리 분석상 이점

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 권리 낙찰 후 즉시 재산권 행사가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 감정가 303,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 물건 상태를 종합적으로 고려해야 합니다.

체납관리비 1,501,720원을 포함한 제반 경비, 명도 비용, 수리비 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 추가 조사 필요 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 아파트 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등 심층적인 추가 시장 조사가 필수적입니다.

또한, 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고 관리사무소로부터 체납관리비 및 기타 특이사항에 대한 정확한 정보를 취득하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.