나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50537 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 6층 604호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로에 동측으로 중로에 접하며, 본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50537 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 등본상 강제경매 개시 결정권자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층604호

용도: 아파트

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 6층 604호

건축물 정보: 수하임&마루힐 아파트는 2020년 11월 입주 예정으로 알려져 있으며, 총 190세대 규모입니다. (유)와이지개발이 시행하고 중해건설, 수하임건설이 시공에 참여했습니다.

1.3. 감정평가 정보

감정가: 297,000,000원

감정평가서 요약:

- 본건은 광양시 중동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 보통의 주거 환경입니다.

- 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

- 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등의 설비를 갖추었습니다.

- 토지는 장방형의 토지로서 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태는 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접하며, 아파트 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

광양시 중동 일대는 계획도시로 개발되어 아파트가 주거 유형의 대부분을 차지하고 있으며, 홈플러스 광양점, 광양항 등 주요 시설과 인접해 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

광양시 중동 지역은 백운로, 중군-진정우회도로 등을 통해 광양시내 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2022-11-07, 119,880,000원)

주택임차권: 정종운 (2024-11-13, 219,000,000원, 말소, 전입/확정 2022-11-14)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-15, 219,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 338,880,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정종운

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-11-14

배당신고일자: 2024-11-13

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

본건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2022-11-07)이며, 해당 권리보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 정종운은 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 광양시 중동 지역은 계획도시로 개발되어 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

시청, 홈플러스 광양점, 광양항 국제여객터미널 등 행정, 상업, 물류 시설이 인접하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

지역 내에는 다양한 아파트 단지가 있으며, 중동 센텀유블레스, e편한세상 광양 등 신축 및 준신축 아파트 단지가 다수 분포합니다.

4.2. 주변 시설

* 대형마트: 홈플러스 광양점

* 행정시설: 광양시청, 광양세관, 광양소방서

* 문화/여가시설: 광양시민광장, 마동저수지생태공원, 중동근린공원

* 주요 도로: 백운로, 중군-진정우회도로, 대로2류, 중로2류

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 홈플러스 광양점이 인접하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

광양시청, 금융기관 등이 가까워 행정 및 금융 업무 처리에도 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 동광양중학교가 소재하며, 백운초등학교, 광양중동초등학교, 광양중동중학교, 광양백운고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 총 채무액(338,880,000원)이 감정가(297,000,000원)를 초과하고 있으나, 이는 경매 절차상 매각으로 인해 소멸되는 채무이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 다만, 이는 경매 물건의 특성을 보여주는 지표로 고려될 수 있습니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

체납 관리비: 현황 조사서상 2026년 4월 기준 공실이며, 체납 관리비 1,703,880원이 있습니다. 이는 매수인이 인수하거나 정산해야 할 수 있는 금액입니다.

(유)와이지개발의 자금 사정 악화 및 임대보증금 지급 여력 상실 관련 기사가 있으나, 이는 주로 임대 아파트에 해당하는 내용으로 본 경매 물건과는 직접적인 연관성이 적을 수 있습니다. 그러나 사업 주체(시행사)의 재무 건전성 관련 이슈가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보: 공동담보 물건으로, 타 물건의 처리 결과가 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 우수한 교육 환경과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 아파트 단지 내에서 6층에 위치하여 일조권이나 조망권 측면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수해야 할 권리가 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액이 배당으로 처리될 것으로 예상됩니다.

다만, 1,703,880원의 체납 관리비가 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시 중동의 중심 생활권에 위치하여 교육, 교통, 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성되어 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 지역 내 시세 고려: 광양시 중동 지역의 아파트 시세 및 최근 거래 동향을 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으며, 체납 관리비 1,703,880원이 잔존합니다.

광양시 중동 지역의 유사 아파트 실거래가 및 현재 시장 상황, 단지의 상태, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 경합이 이루어질 수 있으나, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 현재 시점에서 잠정적으로 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50537 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 등본상 강제경매 개시 결정권자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층604호

용도: 아파트

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 6층 604호

건축물 정보: 수하임&마루힐 아파트는 2020년 11월 입주 예정으로 알려져 있으며, 총 190세대 규모입니다. (유)와이지개발이 시행하고 중해건설, 수하임건설이 시공에 참여했습니다.

1.3. 감정평가 정보

감정가: 297,000,000원

감정평가서 요약:

- 본건은 광양시 중동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 보통의 주거 환경입니다.

- 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

- 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등의 설비를 갖추었습니다.

- 토지는 장방형의 토지로서 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태는 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접하며, 아파트 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

광양시 중동 일대는 계획도시로 개발되어 아파트가 주거 유형의 대부분을 차지하고 있으며, 홈플러스 광양점, 광양항 등 주요 시설과 인접해 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

광양시 중동 지역은 백운로, 중군-진정우회도로 등을 통해 광양시내 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2022-11-07, 119,880,000원)

주택임차권: 정종운 (2024-11-13, 219,000,000원, 말소, 전입/확정 2022-11-14)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-15, 219,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 338,880,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정종운

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-11-14

배당신고일자: 2024-11-13

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

본건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2022-11-07)이며, 해당 권리보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 정종운은 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 광양시 중동 지역은 계획도시로 개발되어 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

시청, 홈플러스 광양점, 광양항 국제여객터미널 등 행정, 상업, 물류 시설이 인접하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

지역 내에는 다양한 아파트 단지가 있으며, 중동 센텀유블레스, e편한세상 광양 등 신축 및 준신축 아파트 단지가 다수 분포합니다.

4.2. 주변 시설

* 대형마트: 홈플러스 광양점

* 행정시설: 광양시청, 광양세관, 광양소방서

* 문화/여가시설: 광양시민광장, 마동저수지생태공원, 중동근린공원

* 주요 도로: 백운로, 중군-진정우회도로, 대로2류, 중로2류

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 홈플러스 광양점이 인접하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

광양시청, 금융기관 등이 가까워 행정 및 금융 업무 처리에도 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 동광양중학교가 소재하며, 백운초등학교, 광양중동초등학교, 광양중동중학교, 광양백운고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 총 채무액(338,880,000원)이 감정가(297,000,000원)를 초과하고 있으나, 이는 경매 절차상 매각으로 인해 소멸되는 채무이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 다만, 이는 경매 물건의 특성을 보여주는 지표로 고려될 수 있습니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

체납 관리비: 현황 조사서상 2026년 4월 기준 공실이며, 체납 관리비 1,703,880원이 있습니다. 이는 매수인이 인수하거나 정산해야 할 수 있는 금액입니다.

(유)와이지개발의 자금 사정 악화 및 임대보증금 지급 여력 상실 관련 기사가 있으나, 이는 주로 임대 아파트에 해당하는 내용으로 본 경매 물건과는 직접적인 연관성이 적을 수 있습니다. 그러나 사업 주체(시행사)의 재무 건전성 관련 이슈가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보: 공동담보 물건으로, 타 물건의 처리 결과가 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 우수한 교육 환경과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 아파트 단지 내에서 6층에 위치하여 일조권이나 조망권 측면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수해야 할 권리가 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액이 배당으로 처리될 것으로 예상됩니다.

다만, 1,703,880원의 체납 관리비가 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시 중동의 중심 생활권에 위치하여 교육, 교통, 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성되어 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 지역 내 시세 고려: 광양시 중동 지역의 아파트 시세 및 최근 거래 동향을 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으며, 체납 관리비 1,703,880원이 잔존합니다.

광양시 중동 지역의 유사 아파트 실거래가 및 현재 시장 상황, 단지의 상태, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 경합이 이루어질 수 있으나, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 현재 시점에서 잠정적으로 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.