나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31153 [1] 전라남도 장성군 장성읍 영천리 1664 대흥엘리젠아파트 101동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 장성읍 영천리 소재 '한국농어촌공사 장성지사' 동측 인근에 위치하는 '대흥 엘리젠아파트' 제101동 제1103호(전유면적: 84.9782㎡)로서, 주위는 아파트, 주거나지 및 농경지, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제16층 건 중 제11층 일부 (제101동 제1103호)로서, 2020년 12월 17일 사용승인되었으며, 외벽 : 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장용 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

영천리 1664 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭, 오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '김병주' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경31153 (1)

* 소재지: 전라남도 장성군 장성읍 영천리 1664 대흥엘리젠아파트 101동 11층1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 45.58㎡ (약 13.79평)

* 토지지분: 45.58㎡ (약 13.79평)

* 건물면적 (전용): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 분양면적은 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적보다 약 20~30% 더 넓은 공급면적(분양면적)을 가집니다.

* 건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 태린대부주식회사

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 제16층 건물 중 제11층 일부 (101동 1103호)

* 총 등기부채권액: 205,742,234원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 장성군 장성읍 영천리 소재 '한국농어촌공사 장성지사' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주거나지, 농경지, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설:

* 의료시설: 장성병원, 장성혜원병원, 장성기독의원, 장성중앙내과의원, 장성김안과의원, 백이비인후과, 박상선내과의원, 장성튼튼정형외과의원 등 다수의 병원이 장성읍 내에 위치합니다.

* 교육시설: 본건 인근에 구체적인 학교 정보는 명시되지 않았으나, 장성읍 내에는 장성초등학교, 장성중학교, 장성고등학교 등이 소재합니다.

* 편의시설: 장성읍 중심지에 위치하여 은행, 마트, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에서 유해하거나 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 5일 접수된 한국주택금융공사 근저당 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (을1, 을3, 을5)

* 임의경매 (갑4, 태린대부)

* 위에 명시된 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 등기부 요약상 없는 것으로 확인됨).

* 소유자: 김병주 (2021년 2월 5일 매매로 소유권 이전)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트, 주거나지, 농경지, 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대에 위치하고 있습니다.

* 장성읍이라는 지역적 특성을 고려할 때, 상권은 지역 주민을 중심으로 형성되어 있으며, 배후 수요는 비교적 안정적인 편입니다.

* 최근 5년간 장성군 아파트 공급면적당 단가는 소폭 상승했으며, 아파트 거래량은 증가하는 추세입니다.

5. 생활정보

* 본건은 아파트 단지로, 내부에는 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 장성읍 중심부에 위치하여 관공서, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변의 교육 시설로는 장성읍 내 학교들을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 이해관계인 부재로 임대관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다. 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 지역적 특성: 장성군이라는 지역의 특성상, 아파트 시장의 규모가 상대적으로 작고, 대도시 대비 환금성이 떨어질 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년 12월에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트로, 건물 상태 및 시설 면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명확하며, 낙찰 시 인수하는 권리는 없습니다.

* 다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 명도 진행 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

* 장성읍 내에서의 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 권리 문제가 발생하지 않습니다.

* 지역 내 편의시설 이용 용이: 장성읍 중심지 인근에 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원

* 총 등기부채권액: 205,742,234원

* 본건은 인수하는 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확한 물건입니다. 장성읍의 아파트 시세 및 거래 동향을 종합적으로 고려했을 때, 시세 및 향후 시장 전망을 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위는 감정가와 총 채권액을 고려하여 230,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 시세 조사와 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.