나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31069 [1] 광주광역시 서구 화정동 102-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 화정동 소재 '광주서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까치 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(화정역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

'사다리형 평지'로, '단독주택 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역 (유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 및 <사진용지>와 같이, 제시외건물㉠~㉤ 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 -주택 : 시멘벽돌조 시멘와즙 단층 건물로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 새시창호임. 일련번호2 -물치 2개동 : 소재불명임.

이용상태

일련번호2 -주택 : '주택'임.

설비내역

일련번호2 -주택 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 및 <사진용지>와 같이, 제시외건물㉠~㉤ 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

일련번호2 -주택 - 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 57.42㎡이나, 지적도면에 의해 개략적으로 실측한 결과 현황 69.1㎡임. - 지붕은 등기사항전부증명서상 '시멘와즙'이나, 현황 '금속기와지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외건물 및 제시외수목 매각 포함
- 목록 2. 면적은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 '57.42㎡'이나, 지적도면에 의해 개략적으로 실측한 결과 현황 '69.1㎡'이고, 지붕은 등기사항전부증명서상 '시멘와즙'이나 현황 '금속기와지붕'임
- 목록 2. 부속건물 시멘벽돌조 스라브즙 단층물치 3.3㎡, 1.65㎡는 각 현황 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경31069 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 102-28

용도: 단독주택

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 139.00㎡ (약 42.05 평)

건물면적: 62.37㎡ (약 18.87 평)

건물 제시외면적: 40.40㎡ (약 12.22 평)

총 건물면적 (현황 추정): 약 102.77㎡ (약 31.09 평)

1.3. 매각 정보

감정가: 219,507,400 원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 화정동에 소재하며, '광주서초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(화정역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1. 토지 등기부 요약

소유권 이전(매매, 상속) 내역이 있으며, 2023년 4월 7일 사해행위 취소로 인한 소유권 경정 등기가 있습니다. 2024년 5월 27일 박경숙 지분 전부 이전(강제경매, 2023타경67355)을 원인으로 이창용에게 지분 이전되었습니다. 2026년 4월 14일 이창용의 강제경매(2026타경31069)가 등기되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 소유권 이전 및 경정, 강제경매 관련 기록이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 4월 14일 접수된 이창용의 강제경매(2026타경31069)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

3.3. 1. 임차인 1 (문재정)

전입일자: 2021년 6월 18일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 구체적인 권리 관계 확인 필요.

3.3. 2. 임차인 2 (박경숙)

전입일자: 2018년 10월 16일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 구체적인 권리 관계 확인 필요.

3.3. 3. 임차인 3 (조용훈)

전입일자: 2024년 8월 2일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 구체적인 권리 관계 확인 필요.

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인들의 보증금 합계는 0원이므로, 명시적으로 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이들의 권리 및 주거 상황에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건 소재지는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 광주서초등학교가 위치하여 학군 배후수요가 있으며, 화정역(지하철) 및 버스정류장 등 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

광주서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단독주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 편의 시설

인근 지하철역(화정역) 및 버스정류장을 통한 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상의 건물 면적(57.42㎡)과 지적도면에 따른 실측 현황(69.1㎡) 간 차이가 존재합니다. 또한, 등기부상 지붕 재질('시멘와즙')과 현황('금속기와지붕') 간에도 차이가 있어, 이는 향후 재산권 행사나 증축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

제시외 건물 2개동(각 3.3㎡, 1.65㎡)은 현황 소재불명으로 파악됩니다. 또한, 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함되나, 소재불명인 부속건물에 대한 처리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

본 건에는 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 3명 존재합니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라, 임차인의 점유 및 권리 주장이 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 보증금은 0원이지만, 대항력으로 인해 이들의 명도에 어려움이 따르거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무 (외부 조사 결과 반영)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 서구 화정동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 입지상 초등학교 인근의 주거지로 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 공부와의 면적 및 재질 차이, 소재불명인 부속건물, 그리고 무엇보다 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 존재는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 서구 화정동이라는 입지조건.

* 단독주택으로서의 가치 및 토지 보유 메리트.

* 인근 학교 및 지하철역(화정역) 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변의 연립다세대 주택(금호하이빌, 23-15번지)의 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 44~51㎡ 규모의 주택들이 8500만원에서 11500만원 선에서 거래되었습니다. 그러나 본건은 단독주택이며, 토지 면적 139㎡에 건물 면적(주요 건물 62.37㎡, 제시외 40.40㎡)을 포함하면 비교적 넓은 규모를 가지고 있습니다. 감정가 219,507,400원과 비교했을 때, 단독주택의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 동일 지역 내 단독주택 매매 시세 조사를 통해 약 2억 원 내외의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수되는 보증금이 0원인 관계로, 입찰가 산정 시 임차인의 명도 비용 및 잠재적 분쟁 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다. 감정가 219,507,400원을 기준으로, 임차인 리스크 및 기타 제반 비용을 감안하여 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 대략 175,000,000원 ~ 208,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 임차인과의 협의 또는 명도 소송 비용 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.