나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50545 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 관공서, 금융시설, 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대로 주거환경 등 제반입지조건은 무난시됨.

교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있고, 비교적 시 중심부에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건내 7층 704호(사용승인일:2022.10.31)로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상이며, 관리사무소 등 탐문에 의하면 현재 공실로 조사됨.

물건 비고

미납관리비 1,670,300원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50545 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 287,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적 (전용면적): 84.11㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2022년 10월 31일 사용승인

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "동광양중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

부근은 대규모 아파트단지와 관공서, 금융시설, 학교시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 주거 및 상가지대로 형성되어 있어 주거 환경 및 제반 입지 조건이 우수합니다.

인근으로 도로망이 잘 정비되어 있고, 광양시 중심부에 비교적 가까이 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

물건지 북측과 동측으로 포장도로에 2면이 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 11월 7일 접수, 채권액 119,880,000원) 입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매 등)가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사(채권자로 등기된 자)

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 9월 13일

배당신고일자: 2024년 11월 6일

대항력: 없음 (인수할 보증금 없음)

채권 총액: 338,880,000원 (우리은행 근저당 119,880,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 219,000,000원)

주의사항: 미납관리비 1,670,300원 (2026년 4월 20일 기준)이 발생하였으며, 이는 매수인이 인수하여 부담해야 할 수 있으니 잔금 납부 시 확인 및 정산이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 광양시의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 생활 편의시설과 업무 시설이 집중되어 있습니다.

배후 수요가 풍부한 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

관공서, 금융기관, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 이는 곧 상권 활성화로 이어질 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 동광양중학교가 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있고, 주요 간선도로 접근성이 용이합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 환경: 현재 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 1,670,300원의 미납관리비가 존재하므로, 잔금 납부 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 계약 전 관리사무소 등을 통해 최종 정산 내역을 반드시 확인해야 합니다.

* 공실: 현재 공실 상태로 조사되어 있어, 임대 수익을 얻기까지 공실 기간에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 신축 아파트로, 도심 지역의 편리한 생활 인프라와 교통 여건을 모두 갖춘 우수한 입지에 자리하고 있습니다.

2022년 사용승인된 비교적 최신 건축물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 미납관리비 정산 문제와 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2022년)의 아파트로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 광양시 중심상업지역 내 위치하여 풍부한 생활 편의시설 및 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계를 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 287,000,000원입니다. 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 경매 시장 낙찰가율 등을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 90~100% 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

최근 광양시 아파트 경매 낙찰가율이 평균 95~105% 수준임을 감안하면, 260,000,000원 ~ 285,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 미납관리비 1,670,300원과 향후 공실 기간 등을 감안하여 최종적인 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.