나이스옥션 법원경매 순천 2026타경107 [1] 전라남도 여수시 덕충동 663-2 산토리니더테라스 102동 4층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 '충덕중학교' 북측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트 단지 및 연립주택 여수 엑스포 공원등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 연립주택단지까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브 지붕 4층중 4층 303호로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수설비, 소화전등의 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지상 및 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 공동주택단지가 남측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

공부와의 차이

건축물 대장상 및 건축물 현황도에 복층구조 면적및 내부구조가 표시되어 있지 않으나 현황 복층구조로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대기간 설정없이 기준시점 현재 전세로 거주하고 있는것으로 탐문 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경107 (1)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 663-2 산토리니더테라스 102동 4층303호

용도: 연립주택

감정가: 415,000,000원

토지면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

토지지분: 51.0366㎡ (약 15.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.83㎡ (약 22.33평)

건물지분: 73.8253㎡ (약 22.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여수참조은신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 '충덕중학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 연립주택, 여수 엑스포 공원 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건 소재 연립주택단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태등: 본건 소재 공동주택단지가 남측으로 소로한면에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (여수참조은신용협동조합, 2021-06-03 접수, 금430,800,000원).

권리 분석:

본건의 말소기준권리인 을1 근저당권을 포함하여, 을1 이하의 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰 후 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-06-03 접수)

* 갑3 가압류 (이수진, 2023-08-28 접수) - 말소

* 갑6 가압류 (롯데카드, 2025-11-13 접수) - 말소

* 갑7 가압류 (광주은행, 2025-11-20 접수) - 말소

* 갑8 압류 (여수시, 2026-03-05 접수) - 말소

* 갑9 임의경매 (여수참조은신용협동조합, 2026-04-16 접수) - 말소 (본건 경매 사건)

* 갑10 압류 (동구(광주광역시), 2026-05-06 접수) - 말소

등기부채권 총액: 725,324,444원

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-21

* 확정일자: 2023-09-21

* 배당신고일자: 2026-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당 절차에 따라 보증금 회수가 예상됩니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-07-31

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 2026년 7월 14일, 덕충동 1765-3 소재 누리빌라 (다세대, 2019년식) 82.645㎡ (약 25평) 4층, 200,000,000원 (2억원)에 직거래.

* 2026년 6월 16일, 덕충동 1765-3 소재 누리빌라 (다세대, 2019년식) 66.5㎡ (약 20평) 4층, 172,000,000원 (1억 7천2백만원)에 직거래.

* 2026년 6월 12일, 덕충동 1693 소재 (뉴)태창507동 (연립, 2012년식) 79.138㎡ (약 24평) 4층, 120,000,000원 (1억 2천만원)에 직거래.

본건은 산토리니더테라스 102동 4층 303호, 연립주택, 건물면적 73.83㎡ (약 22.33평)이며, 감정가는 415,000,000원입니다.

최근 거래된 다세대 주택(누리빌라)은 2019년식으로 본건보다 건축 연도가 짧고, 전용면적 82.645㎡의 사례가 2억원에 거래되었습니다. 66.5㎡ 사례는 1억 7천2백만원에 거래되었습니다.

비교적 유사한 건축 연도(2012년식)의 연립주택((뉴)태창507동)은 전용면적 79.138㎡가 1억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다.

제공된 시세 정보를 종합해 볼 때, 본건의 감정가 415,000,000원은 주변 연립 및 다세대 주택의 최근 실거래가(약 1.2억원 ~ 2억원)와 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 본건의 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 인근 편의시설:

본건은 아파트 단지, 연립주택이 혼재된 주거지대에 속하며, 여수 엑스포 공원과 인접하여 문화 및 여가 활동 이용이 편리합니다.

버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 용이합니다.

* 혐오시설 조사:

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건축물 대장상 및 건축물 현황도에 복층 구조의 면적이나 내부 구조가 명확히 표시되어 있지 않으나, 현황 복층으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원 발생 가능성 또는 취득 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 감정가: 본건의 감정가 415,000,000원은 주변 실거래가(약 1.2억원 ~ 2억원)와 비교하여 매우 높게 책정되어 있습니다. 이로 인해 상당한 횟수의 유찰이 예상되며, 낙찰받더라도 시세 차익을 통한 투자 수익 확보가 어려울 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 덕충동에 위치한 연립주택으로, 충덕중학교 북측 인근에 자리하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고, 여수 엑스포 공원 등 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 문제점은 감정가 415,000,000원이 주변 시세(약 1.2억원 ~ 2억원)와 비교했을 때 과도하게 높게 책정되었다는 점입니다. 이러한 가격 괴리는 상당한 유찰을 야기할 것으로 예상되며, 낙찰받더라도 시세 차익을 기대하기 어렵게 만듭니다. 또한, 공부와 현황의 차이(복층 구조)는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상 문제는 발생하지 않습니다.

* 임차인 관련 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 양호한 주거 입지: 학교 및 공원 인접, 주요 시설 접근성이 우수합니다.

* 현황 복층 구조: 공부상 표기와는 다르지만, 실제 사용 면적을 확장하여 활용할 수 있는 가능성이 있습니다. (다만, 이는 잠재적 리스크 요인이기도 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 415,000,000원

최근 매매 시세 (2026년 6월-7월):

* 82.645㎡ (약 25평) 다세대: 200,000,000원 (2억원)

* 66.5㎡ (약 20평) 다세대: 172,000,000원 (1억 7천2백만원)

* 79.138㎡ (약 24평) 연립 (2012년식): 120,000,000원 (1억 2천만원)

본건의 건물 면적(73.83㎡, 약 22.33평)과 유사한 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 대략 1억 2천만원에서 2억원 수준으로 추정됩니다.

감정가 415,000,000원은 주변 시세 대비 매우 높게 책정되었으므로, 본건에 대한 예상 입찰가는 이러한 시세 차이를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 최저 입찰가는 감정가의 30%인 124,500,000원입니다.

주변 시세와 감정가 간의 큰 괴리를 고려하면, 투자 가치를 확보하기 위해서는 감정가의 50% 이하 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 (참고용, 보수적 접근): 150,000,000원 ~ 200,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가와의 괴리를 반영한 참고용입니다. 실제 입찰 시에는 입찰 경쟁률, 시장 상황, 추가 유찰 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.