나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31039 [1] 광주광역시 광산구 신가동 1199 수완대성베르힐아파트 102동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 '큰별초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건물내 제1층 제101호로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감, 석재붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택 지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상 적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경31039 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 신가동 1199 수완대성베르힐아파트 102동 1층101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 450,000,000원

* 토지면적: 53.6336㎡ (약 16.23평)

* 건물면적: 84.9888㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박철환외 1명 (강제경매 권리자 기준)

1.1. 부동산현황

* 아파트 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 아파트 분양면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적 대비 20~30% 더 넓으며, 25.71평 전용면적 기준으로 약 30~36평형 (약 100~112㎡) 범위로 추정됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 신가동 소재 '큰별초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지 위주의 공동주택 지역과 중.소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 토지이용: 본건 아파트 부지는 장방형의 토지로서, 인접지와 도로에 접해 있으며 대체로 평탄한 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 단지는 서측으로 연접한 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로변으로 주출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(완료)입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-02-05, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-02-05, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-02-05, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-02-05, 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2018-01-30, 을4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보 상으로는 없습니다.

* 총 등기부채권 금액: 464,513,532원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (2013-06-03)

* 소유권 이전 (2013-06-19)

* 근저당 한국주택금융공사 (2018-01-30, 말소)

* 소유권 이전 (정용일, 2022-09-08, 재산분할)

* 근저당 주식회사이지대부 (2024-02-14, 말소)

* 가압류 박철환외 1명 (2018-01-30, 말소)

* 가압류 광주은행 (2025-11-12, 말소)

* 강제경매 박철환외 1명 (2026-04-14, 본건, 말소)

* 임의경매 주식회사이지대부 (2026-04-30, 말소)

1.4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 중.소규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 단지 내 및 인근 주민들의 생활 편의를 지원하는 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점 등 근린생활시설이 위치합니다.

* 교육시설: '큰별초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 차량 접근성도 우수합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 위주로 정비되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: '중복사건'이라는 기재는 동일 물건에 대한 다수의 경매 신청 또는 진행 이력을 의미할 수 있습니다. 현재 본건 사건번호(2026타경31039)가 유효하게 진행 중이나, 과거 다른 경매 사건과의 연관성 또는 현재 동일 부동산에 대해 별도의 활성 경매 절차가 존재하는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 등기부상 주요 권리들이 '말소' 처리되어 있어 권리 관계상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 서류를 재확인하는 것이 좋습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 내부 마감 상태, 설비 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 통상적인 관리 상태를 가정하여 평가되었으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았으며, 오히려 공원 인접, 치안 좋음, 종합병원 인접, 대중교통 편리, 마트/백화점 근처, 학군 우수 등 긍정적인 평가가 다수 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

* 광주광역시 광산구 신가동에 위치한 수완대성베르힐 아파트 102동 1층 101호는 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 주거 단지에 속해 있습니다. 감정가는 450,000,000원으로 책정되었으며, 현재 등기부 상의 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 내부 상태 미확인과 중복사건이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공하며, 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 긍정적인 주변 환경: 혐오시설 없이 공원, 병원, 마트 등 생활 편의시설과 학군이 잘 갖춰진 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 450,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우 권리관계가 명확하고 생활 인프라가 양호하나 내부 미확인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.