나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31104 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주동부소방서' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 원룸, 근린상가 등이 소재한 주거지대 내에 위치하며, 대상 단지는 아파트로 19개동 으로 구성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호(1-가): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상32층 건물 내 14층 1404호로 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 계단식

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 도시가스에 의한 개별난방시설, 급.배수시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공시청시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 아파트 부지임.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측으로 3차선 , 남동측으로 3차선, 북동측으로 5차선의 아스팔트포장도로와 보도블럭 인도와 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1-가): 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8 구역 주택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-12)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비 구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업 법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경31104 (1)

소재지: 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 104동 14층1404호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

아파트 전용면적: 84.96㎡ (약 25.69평) (제공된 건물면적을 기준으로 함)

아파트 공급면적: (제공된 정보 없음. 통상 전용면적 84.96㎡는 공급면적 약 105-115㎡(32-35평형)에 해당될 수 있으나, 별도 확인 필요.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 493,000,000원

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주동부소방서' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 원룸, 근린상가 등이 혼재된 주거지대임. 대상 단지는 19개동으로 구성된 아파트 단지임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이함.

인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역임.

소로2류 (폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8 구역 주택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-12)(접합) 도로에 접함.

가로구역별 최고 높이 제한 지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)임.

정비 구역(주택재개발사업)(도시 및 주거환경정비법)으로 지정되어 있음.

토지구획정리사업지구(토지구획정리사업 법), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 계림8구역주택재개발정비사업조합 (2021-06-28)

소유권 이전: 장희정 (2021-08-02)

말소기준권리: 주식회사대성파트너스대부 근저당 (2025-02-21, 82,500,000원)

이후 권리들은 말소될 예정임.

임의경매 개시결정: 주식회사대성파트너스대부 (2026-04-14, 64,080,876원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(임 )

보증금: 283,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-13

확정일자: 2022-09-16

배당신고일자: 2026-07-06

대항력: 있음

주택도시보증공사(임 ) 임차인은 전입일자가 확정일자보다 앞서며 대항력을 보유하고 있습니다. 해당 임차인은 배당신고를 하였으나, 배당받는 금액이 보증금 전액(283,500,000원)에 미치지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

물건 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 법원 배당 절차상의 예상치이거나 특정 계산 방식에 따른 것일 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금액이 매우 크므로, 실제 배당표 확정 시까지 인수 보증금은 '0원이 아닐 수 있다는 점'을 반드시 유의해야 하며, 이에 대한 면밀한 권리분석이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 위 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도 검토 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권시설

물건지 인근에 주택, 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린상가 및 원룸 등 다양한 용도의 건물들이 소재합니다.

일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 가능성

해당 물건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승이 기대됩니다. (계림8구역 주택재개발사업)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거지대 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 학교 명칭 등은 제공된 정보에 없습니다. (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

보증금 283,500,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 이 부분에 대한 철저한 권리분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

6.2. 재개발/정비구역 관련 리스크

재개발 구역으로 지정되어 있어 사업 진행 상황 및 완료 시점에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 사업 지연 또는 변경 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물 현황, 내부 상태 등 상세 정보 부족합니다.

토지이용계획상 복합적인 용도지역(일반상업, 준주거 등)으로 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 대한 제한 사항이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

소방서 인근에 위치하나, 해당 지역 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. (일반적으로 소방서 자체를 혐오시설로 분류하지는 않으나, 소음 등 민원이 발생할 가능성은 있습니다.)

7. 투자 포인트

7.1. 장점 요약

광주광역시 중심부에서 재개발이 진행 중인 지역의 신축급 아파트입니다.

향후 재개발 완료 시 상당한 시세 상승이 기대됩니다.

교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 재개발 구역 내 신축급 아파트로서 미래 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 배당 예상액 및 인수 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다. 재개발 사업의 진행 상황 및 예상 완료 시점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 0원으로 가정하나, 임차인 관련 리스크를 고려하여 감정가 대비 적정 수준으로 결정 필요합니다.

감정가: 493,000,000원

(인수 보증금 제외)

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 단, 인수 보증금이 0원이라는 가정 하에 감정가 493,000,000원을 기준으로 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.