나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31142 [1] 광주광역시 북구 본촌동 3102 힐스테이트본촌 108동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오만연 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 본촌동 소재 '지산중학교' 북측 인근에 위치하는 '힐스테이트 본촌' 제108동 내에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층,지상23층 건물 내 제10층 제1004호(계단식)로, 2019.09.02. 사용승인 되었으며, 외벽: 치장석붙임(하단부) 및 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 노폭 왕복4차로 아스팔트포장도 및 북서측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31142 (1)

소재지: 광주광역시 북구 본촌동 3102 힐스테이트본촌 108동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 474,000,000원

토지면적: 54.53㎡ (약 16.49평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

총 토지/건물 지분 면적: 토지 54.5303㎡, 건물 84.9976㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (등기부상 최종 임의경매 개시 채권자)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 북구 본촌동 소재 '지산중학교' 북측 인근에 위치하는 '힐스테이트 본촌' 아파트 단지 내 108동 10층 1004호입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

1.2. 1.건물

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층, 지상 23층 건물 중 제10층 제1004호(계단식)이며, 2019년 9월 2일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장석 붙임(하단부) 및 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이새시창입니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비 및 도시가스 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.2. 2.토지

토지는 사다리형의 평지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 단지 남서측으로는 노폭 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로, 북서측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있습니다. 건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있으며, 산지관리법상 준보전산지입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 2019-11-19: 이서진 소유권 보존 (갑1)

* 2019-11-19: 우리은행 근저당 270,600,000원 (을1, 말소기준권리)

* 2024-10-31: 주식회사바로크레디트대부 근저당 78,000,000원 (을7, 말소)

* 2025-10-24: 국민은행 가압류 40,792,584원 (갑2, 말소)

* 2026-04-15: 유더블유아이유동화전문유한회사 임의경매 239,574,148원 (갑3, 말소)

총 등기부 채권액 합계: 389,392,584원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 특별한 기재사항은 없습니다. 다만, '지상권개요:'라는 문구가 있으나 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다. 일반적으로 임의경매 절차에서는 말소기준권리(을1, 우리은행 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다.

1.3. 3.임차인 현황

임대차 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 힐스테이트 본촌 단지는 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거지로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내 또는 인근에 편의시설, 소매점, 음식점 등이 존재하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육

'지산중학교' 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성은 양호한 편입니다. 초등학교, 고등학교 등 다른 교육 시설과의 거리 및 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 2.교통

인근 간선도로 이용이 용이하여 광주 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성(버스 노선, 정류장 위치 등)은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 3.편의시설

근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등 보다 넓은 범위의 편의시설은 인근 시가지와의 연계를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.비행안전제3구역 지정

본 물건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 이는 군 작전상 건축물의 높이, 용도, 밀집도 등에 대한 제한이 있을 수 있으며, 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 구체적인 제한 사항에 대해서는 반드시 군 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

1.6. 2.준보전산지 지정

산지관리법상 준보전산지로 지정되어 있어, 토지 전용 또는 개발 시 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 3.임대차 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 4.유동화물건

유동화물건이라는 점은 채권의 출처가 금융기관의 자산유동화와 관련되어 있음을 나타냅니다. 이는 통상적인 경매 절차와 큰 차이가 없을 수 있으나, 채권의 복잡성이나 관리 주체의 특성을 인지하고 있어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구에 위치한 2019년식 신축급 아파트로, 전반적인 주거 환경과 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리인 우리은행 근저당을 중심으로 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 적을 것으로 보입니다.

가장 주의 깊게 살펴보아야 할 점은 토지이용계획상의 '비행안전제3구역' 지정으로 인한 잠재적 규제입니다. 이 부분이 재산권 행사에 미칠 구체적인 제약 사항을 면밀히 파악하는 것이 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 결정적인 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2019년식)의 신축급 아파트로 주거 쾌적성 확보.

* 일반적인 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담 적음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 474,000,000원

등기부채권 총액: 389,392,584원

인수 보증금: 0원

본 물건은 '비행안전제3구역' 지정이라는 중대한 리스크 요인을 가지고 있어, 입찰가를 산정할 때 이를 매우 신중하게 고려해야 합니다. 해당 구역으로 인한 구체적인 건축 규제 및 재산권 행사 제한 범위를 명확히 파악한 후, 시장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 검토해 볼 수 있으나, 비행안전구역 관련 규제 확인이 최우선입니다.

예상 입찰가 범위: 379,200,000원 ~ 426,600,000원 (단, 현장 조사 및 법규 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.