나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31163 [1] 광주광역시 남구 주월동 1333 봉선주월대라수어썸브릿지 101동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 ‘남구청’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 28층 건물 내 제22층 제2201호(계단식, 남동향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 주상복합 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 동남측으로 노폭 약 35미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로(2007-10-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

조사시점 관리비 약 69만 원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

광주광역시 남구 주월동 1333 봉선주월대라수어썸브릿지 101동 22층2201호

1.2. 사건번호

광주지방법원 2026타경31163 (1)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

466,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

* 건물면적: 84.61㎡ (약 25.60평)

* 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

한화생명보험주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 ‘남구청’ 서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:]. 본 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주상복합지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:].

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다 [cite:].

2.3. 인접 도로상태

본건 서남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있으며, 동남측으로는 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접해 있어 차량의 접근성이 양호합니다 [cite:].

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 주변에 학교 시설이 위치해 있어 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 편의시설: 남구청이 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 2호선 개통 호재가 언급되는 지역 인근에 위치해 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주택과 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 2030년부터 생활쓰레기 직매립 금지에 대비하여 소각장 건립을 추진 중이며, 이와 관련하여 일부 지역에서 주민 반대 여론이 형성된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-08-29)

* 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소 처리될 예정입니다.)

* 등기부채권 총액: 536,289,496원 (각종 채권 최고액 합계)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 개요 부분이 비어있어 실제 해당 권리가 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다 [cite: -].

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 주월동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로, 생활권이 발달된 지역입니다. 특히 인근 봉선동 지역은 아파트 밀집 지역으로, 학교와 학원가가 발달하여 동네 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 상권 전망

광주 남구 주월동 및 봉선동 일대는 꾸준한 주거 수요와 함께 지역 상권이 형성되어 있습니다. 배군 교차로 주변의 개발이 진행되면서 상권이 발전하고 있는 모습으로, 향후 입지적 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 인근에 남구청이 위치하며, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

주변에 학교들이 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.4. 기타

봉선주월대라수어썸브릿지 아파트의 경우 2022년 2월 입주한 비교적 신축 아파트 단지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

조사 시점 기준, 관리비 약 69만원이 미납된 상태이므로, 낙찰 후 인수 여부를 확인해야 합니다 [cite: -].

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 주변 환경 이슈

주월동 일부 지역에서는 가로주택정비사업 지연으로 인해 빈 건물이 방치되고, 이로 인해 범죄 사각지대로 전락하는 등의 문제가 발생한 사례가 있습니다. 본 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 지역 개발 상황 및 치안 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 봉선주월대라수어썸브릿지 아파트입니다. 2022년 2월 입주한 비교적 신축 아파트로, 주변에 남구청 및 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 지역 상권의 성장 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 미납 관리비 및 임대 관계 미상인 점은 인수 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 주변 지역의 개발 이슈 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 입주하여 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 및 임대가 용이합니다.

* 우수한 생활 인프라: 남구청 인근으로 관공서, 병원, 은행, 상가 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 및 교통 호재(지하철 2호선)에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 466,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점과 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 동종 물건의 최근 거래 사례를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다. 미납 관리비, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추후 주변 아파트 시세 조사 및 현장 임장 등을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가격을 결정하는 것이 좋습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.