나이스옥션 법원경매 전주 2026타경181 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 103동 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 택지개발내 상업·업무지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 103동 104호로서 - 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감 - 내 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감 - 창 호 : 알미늄샷시 및 스텐샷시창임.

이용상태

근린생활시설 용도로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 현황 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약12~35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

효자동3가 1544-3 :중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 전주지방법원 2026타경181 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3

건물명: 유탑유블레스리버뷰 103동 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 307,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOO

1.2. 면적 정보

토지 면적 (대지 지분): 8.63㎡ (약 2.61평)

건물 면적 (전유 면적): 46.05㎡ (약 13.93평)

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총 층수: 45층 (103동 기준)

해당 층: 1층

총 세대수 (단지 전체): 480실 (주거형 오피스텔 480실, 근린생활시설 1층)

총 동수 (단지 전체): 4개 동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 택지개발지구 내 상업·업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 접근성 및 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 단지 바로 앞에 전주 서부지역의 주요 간선도로인 서원로가 지나고, 홍산로, 효자로와도 인접하여 시내 및 혁신도시 접근이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 화강석판재붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 인테리어 등으로 마감되었으며, 창호는 알미늄샷시 및 스텐샷시창입니다.

2.4. 이용 현황

본건은 현재 근린생활시설 용도로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비 내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형의 평지로서, 현재 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지'로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로 상태

남측, 동측, 북측으로 각각 노폭 약 12~35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 주식회사 유탑디앤씨의 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑4) 이후, 2024년 3월 29일 접수된 전북은행의 근저당권 (을1, 230,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리(을1) 이후의 모든 권리(갑6~갑15)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 압류, 가압류 등 후순위 권리들이 모두 말소됨을 의미합니다. 현재 소유권자는 2024년 3월 29일 매매로 소유권을 이전받은 황인찬 씨입니다 (갑5).

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 434,567,602원입니다.

3.4. 인수되는 권리 여부

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '해당사항 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 일반적으로 권리를 인수하지 않게 됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3.6. 특수 물건 정보

제공된 정보 내에서 특별한 특수 물건 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 인프라

본건이 위치한 전주 서부신시가지 효자동3가는 전라북도청, 롯데마트, CGV, 홈플러스, 하나로마트, 시티병원 등이 인접해 있어 생활 편의시설이 풍부합니다. 또한, 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트가 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 배후 수요

주변에 공공기관, 대형마트, 영화관, 병원, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 및 배후 수요를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

4.3. 상가 시세 (참고)

주변 유사 면적의 상가 월세 시세는 보증금 4,000만원/월세 250만원 (99.1㎡, 30평)부터 보증금 1,000만원/월세 55만원 (66.11㎡) 등 다양한 가격대로 형성되어 있습니다. 또한, 1층 상가 매매 사례로는 29.54㎡(약 9평)에 3억 6300만원 (CGV 영화관 건물 내)이 있으며, 99.1㎡(약 30평)의 경우 4,000만원/월세 250만원 수준의 임대료가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

전라북도청, 롯데마트, CGV, 홈플러스, 하나로마트, 시티병원 등 주요 편의시설이 단지 인근에 위치하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 서원로, 홍산로, 효자로 등 주요 도로망을 통해 전주시내 및 혁신도시로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 주변 환경

효자동3가 일대는 잘 정비된 택지개발지구로, 주거 및 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

상업·업무지구임에도 불구하고, 지역 내 상가 공급량 및 경기 변동에 따라 공실이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 경쟁

주변에 유사한 상업 및 업무 시설이 다수 존재하므로, 경쟁력 확보를 위한 전략이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 근접성

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 서부신시가지의 핵심 상업·업무지구에 위치한 근린상가입니다. 45층 규모의 현대적인 건물 내 1층에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수하며, 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차보증금도 없어 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변의 풍부한 생활 편의시설과 양호한 교통망은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

전주 서부신시가지 중심 상업·업무 지구에 위치하여 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보할 수 있습니다.

8.2. 현대적인 건물 및 시설

2021년 준공된 현대적인 건물(유탑유블레스리버뷰) 내 1층 상가로, 쾌적하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

경매 진행 후 말소기준 권리 이후의 모든 등기 권리가 소멸되므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

8.4. 상업 및 업무 복합지구의 가치

오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 지역으로, 다양한 업종의 사업자 유치가 가능하며 상권의 성장 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 지역 개발 계획, 개별 상권 분석 등에 대한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 감정가는 307,000,000원이며, 이는 시장 상황을 반영하는 하나의 지표가 될 수 있습니다. '인수 보증금'이 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다. 주변 상가 매매 시세 및 임대 시세를 참고하여, 해당 물건의 입지, 층수, 면적, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 후 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.