나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경582 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 213-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼문동 소재 '밀양교육청'서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 후면 점포 및 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통수단은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약7m내외 및 서측으로 노폭 약5m내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-11-02)(소3-1-32) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건으로서, 외벽 : 타일 및 드라이비트 마감. 내벽 : 폐문부재로 확인치 못함. 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

[2] 1층 : 근린생활시설, 2층,3층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

[2] 제반위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 1층은 근린생활시설, 2,3층은 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경582 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼문동 213-2

토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물면적: 273.14㎡ (약 82.62평)

용도: 단독주택 (1층 근린생활시설, 2-3층 주택으로 이용 중)

감정가: 456,323,440원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 5월 21일

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 삼문동에 위치하며, '밀양교육청' 서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 점포 및 주택이 혼재된 주거·상업 혼합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

물건의 남동측으로는 노폭 약 7m, 서측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

토지는 일반상업지역으로 용도지역상 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

또한, 소로 2류(폭 8-10m) 및 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(교육 환경 보호), 배출 시설 설치 제한 지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 10월 28일 접수된 밀양새마을금고의 근저당 (을13)입니다.

등기부상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있어, 지상권의 존속 여부에 대한 추가 확인 및 면밀한 분석이 반드시 필요합니다. 이는 본 물건의 인수 가능한 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

채권 총액은 약 615,774,760원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2021년 6월 15일

* 확정일자: 2021년 6월 1일

* 배당신고일자: 2026년 5월 26일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 삼문동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능하며, 향후 상업적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변의 최근 매매 사례(연립, 다세대, 빌라)를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 3.3㎡당 약 118만원 ~ 123만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

하지만 본 건은 단독주택 외 1(근린생활시설) 용도로, 이러한 유형의 물건은 다세대/연립주택과는 다른 가치 평가가 필요합니다.

감정평가액 4억 5632만 3440원은 이러한 요소를 종합적으로 고려한 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

물건 인근 '밀양교육청'이 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 및 상업 기능을 함께 갖춘 생활권입니다.

1층 근린생활시설은 다양한 업종의 영업이 가능하며, 2-3층 주택은 안정적인 주거 공간으로 활용될 수 있습니다.

주변에 일상생활에 필요한 편의시설, 상업시설, 주거시설 등이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

현장 답사를 통해 주변의 정확한 편의시설 현황 및 혐오시설 유무를 상세히 파악하는 것이 중요합니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 교육청 인근 지역 특성상 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 꼼꼼한 현장 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'입니다. 지상권이 소멸되지 않는다면, 낙찰자는 해당 지상권자에게 지료를 지급하거나 지상권을 매수해야 하는 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 지상권의 내용과 권리 가치를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

임차인이 대항력은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

부동산 시장의 변동성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 비교적 최근인 2021년에 사용승인을 받은 건물로 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 1층 근린생활시설과 2-3층 주택의 복합 용도는 임대 수익 창출에 유리하며, 향후 개발 잠재력 또한 갖추고 있습니다.

하지만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 지상권의 정확한 내용(존속 기간, 지료 수준, 매수 가능 여부 등)을 파악하여 예상되는 추가 비용을 산정하고, 이를 입찰가에 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수익성 : 1층 상가와 2-3층 주택을 통한 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 미래 가치 : 일반상업지역 내 입지로 향후 용도 변경이나 재개발을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 최신 건물 : 2021년 사용승인된 건물로, 신축 또는 리모델링된 상태의 양호한 건물을 활용할 수 있습니다.

* 입지 : 교육청 인근에 위치하여 지역 내에서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 456,323,440원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 118만원 ~ 123만원 수준의 거래가격을 보이고 있습니다. 본 물건의 총 연면적 273.14㎡에 이를 적용하면 약 3억 2천만원 ~ 3억 3천만원 수준으로 계산되나, 이는 다세대/연립주택 기준이므로 본 건의 단독주택 및 상가 복합 용도와 일반상업지역이라는 특성을 감안하면 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 물건의 가장 큰 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'입니다. 이 지상권의 해결 비용(지료 지급액, 인수 비용 등)이 명확히 파악되지 않은 상태이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정평가액을 기준으로 하되, 지상권 관련 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 3억 6천만원 ~ 4억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

입찰 전 반드시 지상권의 상세 내용을 확인하는 철저한 현장 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.