나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경95 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 상리 957 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 상리 소재 "국립대구과학관" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성된 성숙중인 주택지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 인접토지와 등고평탄하며, '주상용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 18미터, 서측으로 폭 약 10미터 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-12-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-30)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지(2013-12-20), 연구개발특구미분류(2025-12-04), 일반주거구역, 중점경관관리구역입니다.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: ㅡ 2)기타: ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, - 외벽: 스타코플렉스 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 각종 바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 새시창호 및 복층유리 등 마감

이용상태

기호(2): 근린생활시설, 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경95 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 상리 957 (신주소: 대구광역시 달성군 테크노남로11길 17)

용도: 단독주택 (건축물 현황상 근린생활시설/단독주택 복합 이용)

토지 면적: 285.20㎡ (약 86.2평)

건물 면적: 426.88㎡ (약 129.1평)

제시외 건물 면적: 62.70㎡ (약 18.9평)

감정가: 1,287,373,840원 (약 12억 8,737만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유가농업협동조합 (말소기준권리)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 국립대구과학관 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 북측 18미터, 서측 10미터, 남측 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 이에 따라 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있으므로, 세부사항은 대구경북경제자유구역청 등 관련 기관을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 유가농업협동조합의 근저당권 (접수일자 2022-03-24, 채권최고액 864,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 본 경매 절차로 인해 소멸됩니다.

소멸 대상 권리:

* 유가농업협동조합 근저당권 (864,000,000원)

* 유가농업협동조합 임의경매개시결정 (2026타경95)

* 이도곤 주택임차권 (70,000,000원, 등기부 을4)

* 이영광 전세권설정 (55,000,000원, 등기부 을2)

* 박미정 전세권설정 (30,000,000원, 등기부 을3)

* 장대현 주택임차권 (55,000,000원, 등기부 을5)

* 위에서 언급된 권리 외 건물 등기부 요약에 표시된 을2-1, 을3, 을4, 을5, 을6, 갑2, 갑4 등이 말소 대상입니다.

인수 대상 권리:

* 박미정 주택임차권 (건물 등기부 을6)

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원 (인수)

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2018-01-08 (※ 건물 등기부 을6상 전입일자는 2023-08-16으로 명시되어 있어, 해당 부분은 현장 확인 및 소명 필요)

* 확정일자: 2022-04-01 (※ 건물 등기부 을6상 확정일자는 2023-08-16으로 명시되어 있어, 해당 부분은 현장 확인 및 소명 필요)

* 비고: 대항력 있음.

* 주의사항: 박미정 임차인의 경우, 제공된 임차인 현황과 건물 등기부등본상의 권리 내역(을6)이 전입/확정일자, 보증금 등에서 일부 차이가 있거나 추가 등록된 것으로 보입니다. 등기부상 '인수'로 명시된 30,000,000원의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 포함해야 합니다.

기타 확인 필요 사항:

* 우성혁 임차인 (대항력 있음): 명시된 보증금 10,000,000원 외 임대차 관계, 차임 지급 등 상세 내용 확인 필요.

* 이도곤 임차인 (대항력 없음 명시, 등기부 을4 주택임차권): 대항력 없음으로 명시되어 있으나, 주택임차권으로 등기되어 있어 배당 여부 및 실제 대항력 유무에 대한 상세 재확인이 필요합니다. (보증금 70,000,000원)

* 이명수 임차인 (대항력 없음): 배당 신고 내역 확인 필요. (보증금 30,000,000원)

* 이영광 임차인 (대항력 없음, 등기부 을2 전세권설정): 건물 등기부상 전세권 설정 (보증금 55,000,000원)은 말소 대상이나, 제공된 임차인 정보상의 보증금 75,000,000원과의 차이 및 말소 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 장대현 임차인 (대항력 없음, 등기부 을5 주택임차권): 건물 등기부상 주택임차권 등록 내용 확인 필요. (보증금 55,000,000원)

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 건물 등기부상 '박미정' 임차인의 '인수' 표시는 상반되므로, 최종적인 인수 여부 및 금액은 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 해야 합니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 박미정의 보증금 30,000,000원은 입찰 시 인수 대상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치하며, 국립대구과학관 인근의 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변은 주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설로도 활용 가능하여 수익 다변화 가능성이 있습니다.

인근에 대규모 산업단지 및 개발 계획이 언급되는 바, 향후 지역 발전 및 상권 변화 가능성을 고려해야 합니다.

제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 시세 정보가 없어 상세한 시세 분석 및 동종 건물과의 비교 분석에 한계가 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 외부 자료 조사가 필수적입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 학교 관련 정보는 명확히 나타나지 않으나, 주택 밀집 지역이므로 교육 환경은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. (※ 실제 현장 방문 시 상세 조사 필요)

주변환경: 국립대구과학관과 인접해 있어 문화 및 교육 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설 (폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수해야 하는 임차인 보증금: 박미정 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

임차인 정보의 불일치 및 확인 필요성: 임차인 현황과 등기부등본 상의 권리 내역 간에 일부 불일치하는 부분이 존재합니다. 이는 인수 대상 권리, 보증금 액수, 대항력 유무 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

복합 용도 이용: 건축물대장상 주 용도는 단독주택이나, 실제 이용 현황은 근린생활시설과 복합으로 사용되고 있습니다. 이는 추후 용도 변경, 건축, 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

다양한 용도지역/지구 지정: 본건 토지는 제1종일반주거지역 외 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어, 건축 및 토지 이용 행위에 대한 규제가 복합적으로 적용될 수 있습니다. 관련 법규에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물(62.70㎡)이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 활용 가능성을 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 상리에 위치한 단독주택으로, 국립대구과학관 인근의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 소재하고 있습니다.

토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되는 물건입니다.

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 경매로 소멸되나, 박미정 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수해야 하는 조건입니다.

입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준이며, 다양한 용도지역/지구에 속해 있어 향후 개발 및 이용 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

가장 큰 주의사항은 인수해야 하는 임차인 보증금과 임차인 정보의 일부 불일치로 인한 현장 조사 필요성입니다.

1.7. 투자 포인트

국립대구과학관 인근의 안정적인 입지: 과학관을 중심으로 한 지역 발전 및 방문객 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

주택 및 상가 복합 활용 가능성: 단독주택 외 근린생활시설로도 활용 가능하여 임대 수익 구조를 다변화할 수 있습니다.

토지, 건물, 제시외 건물 일괄 취득: 전체적인 부동산 자산을 일괄적으로 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

(※ 본 물건의 정확한 투자 가치 판단 및 수익률 분석을 위해서는, 주변 유사 부동산의 실제 거래가 및 임대 시세 자료를 확보하여 추가적인 시장 분석이 반드시 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 직접적인 분석 및 이를 바탕으로 한 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 실제 시장 시세, 임차인 인수 보증금, 물건의 현 상태, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본 물건의 감정가는 1,287,373,840원이며, 낙찰 시 인수해야 할 박미정 임차인의 보증금은 30,000,000원입니다. 따라서, 실질적으로 추가 부담될 수 있는 최소 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 1,257,373,840원부터 시작된다고 볼 수 있습니다.

현 시세 정보 부족으로 인해 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기는 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 본 물건의 현재 임대 시세 조사 (보증금 및 월세 수준)

* 건물의 정확한 상태, 수리 필요 여부 및 예상 비용 추정

* 향후 해당 지역의 개발 계획 및 부동산 가치 변동 요인 분석

보수적인 접근을 권장합니다. 인수 보증금을 제외한 감정가(약 12억 5,700만원)를 기준으로, 주변 시세와 비교하여 저평가 여부, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (일반적으로 실제 투자 시에는 추가 시세 조사를 통해 산정된 적정가치 대비 10~20% 내외의 범위에서 입찰가를 조정하기도 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.