나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경93 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 146-7 서재우방타운 103동 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북동측 인근에 위치하는 서재우방타운 아파트 제103동 제3층 제311호 단위세대이며, 부근은 간선대로 인근의 주택지대로서 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 동측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

간선대로에 인근하여 소재하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 19층건 중 3층 311호로서 판상형, 계단식 유형이며, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 노출콘크리트 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 창호: 알미늄새시 유리창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 완경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 12미터, 서측 및 북측으로 폭 8미터, 동측 및 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (서재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경93 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 146-7 서재우방타운 103동 3층311호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 108,000,000원

토지면적: 38.96㎡ (약 11.78평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

토지지분: 38.9648㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 59.91㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

사용승인일: 2002년 9월 7일

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 19층건 중 3층

건물 외벽: 몰탈 위 페인팅, 노출콘크리트

건물 내벽: 벽지 및 타일 붙임

건물 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임

창호: 알미늄새시 유리창

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 서재우방타운

총 동수: 3개동

총 세대수: 520세대

총 주차대수: 319대 (지상 6대, 지하 14대)

최고층: 19층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터

1.5. 입지조건

1.5. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북동측 인근에 위치하는 서재우방타운 아파트 제103동 제3층 제311호 단위세대입니다. 주변은 간선대로 인근의 주택지대로서 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 동측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

1.5. 2. 교통상황

간선대로에 인접하여 소재하고 있으며, 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 차량 출입이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 3. 인접 도로상태

남측으로 폭 12미터, 서측 및 북측으로 폭 8미터, 동측 및 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.6. 토지 이용 및 용도 지역

1.6. 1. 토지 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 완경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 현재 아파트부지로 이용 중입니다.

1.6. 2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 준주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2015-07-10)(도림초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역 (서재중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

1.7. 권리분석

1.7. 1. 등기부 요약

* 소유권이전: 전재성 (2008-11-13), 조준영 (2013-04-15), 조재숙 (2021-02-02, 매매)

* 근저당권: 경북대구낙농협동조합 (2021-02-02, 금109,200,000원, 말소기준권리), 주식회사엔씨파이낸스대부 (2022-03-14, 금48,100,000원)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2024-02-28, 금8,977,106원)

* 임의경매: 경북대구낙농협동조합 (2026-04-09, 102,406,388원)

등기부채권 총액: 166,277,106원

1.7. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.8. 상권 분석

1.8. 1. 주변 환경

본 물건이 소재한 대구광역시 달성군 다사읍 서재리는 주로 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 동측으로는 임야지대가 인접해 있습니다.

1.8. 2. 편의시설 및 상업시설

주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.8. 3. 잠재적 혐오시설

본 건 소재지 주변으로 지도 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설(교도소, 화장장, 폐기물처리시설 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 서재중학교, 도림초등학교가 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정된 점은 긍정적입니다.

1.9. 생활 정보

1.9. 1. 내부 구조 및 이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 탐문 조사되었습니다.

1.9. 2. 설비 내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

1.9. 3. 교육 환경

서재중학교 북동측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 도림초등학교와 서재중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.10. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대차 관계 및 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2002년 9월 사용승인된 건물로, 약 24년차 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 용도지역 제한: 자연녹지지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용계획 및 제한사항을 준수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 현재 등기부상의 채무 총액은 166,277,106원으로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정이나, 낙찰 후 인수되는 권리가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

* 입지: 대구광역시 달성군 다사읍의 주거 중심지에 위치하며, 간선도로와 인접하여 교통이 편리합니다.

* 실거래가 기반 가치: 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 면적(59.91㎡)과 유사한 아파트가 14,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 감정가(108,000,000원) 대비 높은 수준으로, 시장 가치가 반영될 가능성이 있습니다.

* 교육 환경: 학교 인근 위치로 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석이 비교적 용이합니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 특히 서재중학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 긍정적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력도가 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 등 권리분석 및 현장 조사를 통해 세부적인 리스크를 점검하는 것이 중요합니다.

1.13. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 1일 거래 (84.98㎡): 14,500만원

* 2026년 5월 15일 거래 (78.15㎡): 14,000만원

* 2026년 6월 25일 거래 (59.91㎡): 14,400만원

* 본 건의 건물면적(59.91㎡)과 일치하는 최근 실거래가 14,400만원을 기준으로 삼을 때, 시세는 약 1억 4,400만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가: 108,000,000원

* 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

시장가치와 감정가의 차이를 고려하여, 본 물건의 잠재적 가치를 고려할 때 1억 3천만원에서 1억 4천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 입찰 상황 및 투자 목적에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.