나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50171 [1] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 426 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 ‘맹대교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 전,답 등의 농지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측 국유지 도로를 통해 왕복2차선도로에 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-11-24)(지방도 463호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 위지상에 소재하는 수목, 조경석, 울타리 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다. 본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 : 변색벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로, 외벽 : 벽돌쌓기마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다. 일련번호 3 : 조적조 시멘트기와지붕 단층 건물로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

일련번호 2 : 근린생활시설로 이용중입니다. 일련번호 3 : 주택 및 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2,3 : 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물 등(데크 등)은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 2,3의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 2,3은 아래와 같이 일반건축물대장상 불법증축한 위반건축물이 소재하는 것으로 확인되므로 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. (일련번호 2 : 창고시설(2.88㎡), 일련번호 3 : 단독주택(56.46㎡)) 본건 일련번호 3은 현상, 이용 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 수목, 조경석, 울타리 등은 토지에 포함하여 평가함
-목록2,3 데크, 수도설비(부대설비 포함) 등은 건물에 포함하여 평가함
-목록2,3 일반건축물대장상 위반건축물 소재함[목록2: 창고시설(2.88㎡), 목록3: 단독주택(56.46㎡)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 춘천지방법원에서 진행 중인 2026타경50171 (1) 사건의 부동산 경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 426번지입니다.

토지 면적은 1392.00㎡ (약 421.11평)이며, 건물 면적은 246.60㎡ (약 74.60평)입니다.

건물에 포함된 제시외 면적은 147.80㎡ (약 44.71평)입니다.

물건의 용도는 근린시설이며, 감정가는 362,237,600원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 ‘맹대교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 전, 답 등의 농지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

물건의 남측에 위치한 국유지 도로를 통해 왕복 2차선 도로로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 8월 21일자 가압류 (채권자: 양문선)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 개요는 없습니다.

현재 파악된 임차인은 승순선으로, 2024년 10월 7일 전입 신고하였으며 보증금 5,000,000원, 차임 0원입니다.

승순선은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 배당에서의 우선순위가 불분명하므로 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

제시된 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체에 대한 주의가 요구됩니다.

등기부채권 총액은 281,357,760원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린시설로 분류되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능한 입지입니다.

주변이 단독주택, 근린생활시설, 농지가 혼재된 지역 특성상, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 지역 기반 상권의 조성이 예상됩니다.

정확한 상권 활성화 정도를 판단하기 위해서는 주변 상권의 업종 구성, 유동인구, 경쟁 업체 현황 등에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 단독주택 및 근린생활시설, 농지가 혼재된 환경으로, 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

교통은 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 가능합니다.

지역 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 생활의 편리성을 높이기 위한 대형마트 등 주요 편의시설 이용 시에는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

물건 소재지인 ‘맹대교’ 인근은 지역 내에서의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 승순선(전입 2024-10-07, 보증금 5,000,000원)의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 법적 절차 진행 시 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

일반건축물대장상 위반건축물이 소재하고 있습니다. 구체적으로는 목록2(창고시설, 2.88㎡)와 목록3(단독주택, 56.46㎡)에 해당하며, 이는 이행강제금 부과, 시정명령 또는 철거 명령 등의 법적 제재를 받을 수 있는 위험 요인입니다.

토지의 지적 경계가 다소 불분명하다는 점이 확인되었습니다. 정확한 지적 경계 파악을 위해 측량 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

본건 건물 내부 확인이 폐문, 부재 등으로 인해 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 이용 상태 및 내부 구조가 외부 관찰 및 도면 등에 의해 파악된 내용과 다를 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 근린시설로서, 지역 주민을 위한 편의시설 제공 또는 소규모 사업 운영 등 다양한 잠재력을 지닌 자산입니다.

계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성 및 토지 이용 가치 상승을 기대해 볼 수 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물의 확인, 불분명한 지적 경계, 건물 내부 확인 불가 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 참여 전 관련 위험 요소에 대한 철저한 사전 조사 및 분석이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

토지와 건물을 동시에 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경에 따른 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다.

주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성상, 다양한 용도로의 전환 및 활용이 가능합니다.

인근 지역의 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 시세 차익을 목표로 하는 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물 등 명확한 리스크를 안고 있습니다. 제시된 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 임차인의 권리 관계는 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(362,237,600원)보다는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 실제 낙찰가, 명도에 소요될 예상 비용, 건물 수리 및 위반건축물 관련 예상 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 위험 요소를 반영하여 입찰가를 설정하는 방안을 검토해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 253,560,000원 ~ 289,790,000원)

부동산 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 조사 시, 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등) 존재 여부를 반드시 확인하여 투자 결정에 반영하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 해당 정보까지는 포함하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.