나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50640 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 101동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대, 근린생활시설, 대형쇼핑몰, 농경지 등으로 이루어진 지역으로 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통이용편은 보통 이며, 북측 인근에 38번 국도가 통과하고 있으며, 북동측 원거리에 경부고속도로 안성I.C 가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건 내 17층 1704호로서(사용승인일:2019.5.3.) 외 벽:몰탈위 페인트칠. 내 부:벽지도배 및 일부 타일붙임 등. 창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2, 드레스룸, 다용도실, 발코니 등)로 이용중임. (건축물대장 건축물현황도 기준)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인 (외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합 건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50640 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 101동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

토지면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

건물면적: 81.24㎡ (약 24.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 대형 쇼핑몰(스타필드 안성점) 및 농경지 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 38번 국도가 통과하고 있으며, 북동측 원거리에는 경부고속도로 안성IC가 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 3류(폭 8m 미만) 및 중로 3류(폭 12m~15m)에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 및 외국법인/단체가 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당될 수 있습니다.

잠재적 환경 이슈:

최근 보도된 자료에 따르면, 공도읍 진사리 지역 인근에서 과거 폐기물 매립 관련 문제가 제기된 바 있습니다. 해당 사건은 농경지 등에서 발견되었으며, 이는 해당 지역의 잠재적인 환경 문제로 고려될 수 있습니다. 다만, 본건이 위치한 안성수창해뜨레 아파트 단지에 직접적인 영향을 미친다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 21일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

말소예정 권리:

낙찰과 동시에 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 이미경 주택임차권 (을2, 2025-05-27 접수)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑2, 2026-04-08 접수)

인수되는 권리:

인수되는 권리 또는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이미경)

보증금: 165,000,000원

차임: 40,000원

전입일자: 2022-08-01

확정일자: 2022-06-29

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이미경)

보증금: 173,250,000원 (1차 보증금 증액분 8,250,000원 포함)

차임: 42,000원

전입일자: 2022-08-01

확정일자: 2023-04-03

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 등기부등본 상 주택임차권(을2)은 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 후 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 시설:

본건이 속한 안성수창해뜨레 아파트는 양진초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 또한, 대형 복합 쇼핑몰인 스타필드 안성점이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

최근 거래 동향:

* 최근 매매 정보 (2026년 6월 26일):

동일 아파트(안성수창해뜨레), 동일 면적(81.24㎡)의 14층 물건이 255,000,000원(2억 5,500만원)에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 정보:

- 2026년 1월 21일, 3층, 84.35㎡ (약 25.5평) 기준 보증금 183,750,000원, 월세 40,000원

- 2026년 1월 17일, 5층, 59.21㎡ (약 17.9평) 기준 보증금 135,000,000원, 월세 0원

- 2025년 12월 2일, 8층, 59.59㎡ (약 18평) 기준 보증금 140,590,000원, 월세 30,000원

분석:

동일 면적 아파트의 최근 실거래가가 감정가 302,000,000원보다 낮은 255,000,000원에 형성되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 이는 동일 단지 내 거래이므로 중요한 참고 자료로 활용될 수 있습니다. 전월세 시장은 보증금 위주로 형성되어 있으며, 월세는 비교적 낮은 수준을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 안성수창해뜨레

사용승인일: 2019년 5월 3일 (준신축)

총 동수: 3개 동

총 세대수: 213세대

최고층: 19층

본건 위치: 17층 (101동)

주차: 총 주차대수 91대 (지상 4대, 지하 7대) - *단지 전체 주차 대수와 다를 수 있음*

난방: 도시가스 보일러에 의한 난방

부대시설:

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

주변 교육시설:

양진초등학교가 인근에 위치하여 초등 자녀의 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사 사항 등을 종합하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

토지 이용 계획 제한:

일부 토지 이용 계획 및 제한 사항(중로 3류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등)은 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

환경 관련 이슈:

공도읍 진사리 지역 일대에서 과거 폐기물 매립 관련 문제가 있었던 점은 해당 지역 전반의 환경 안정성을 간과해서는 안 될 요소입니다. 비록 본건 아파트 단지에 직접적인 영향은 확인되지 않았으나, 장기적인 관점에서 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 안성수창해뜨레 아파트 101동 17층 물건으로, 비교적 신축이며 양진초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성이 뛰어나고, 인근 대형 쇼핑몰은 생활 편의성을 더합니다. 권리 분석상 모든 후순위 권리는 말소되므로 낙찰 시 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점과 주변 지역의 잠재적 환경 이슈는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 아파트: 2019년 준공으로 건물의 노후화가 적고 유지보수 비용 부담이 상대적으로 낮습니다.

편리한 생활 인프라: 초등학교 인접, 대형 쇼핑몰(스타필드 안성점) 및 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 주변 지역의 도시 개발 계획 및 주거 환경 개선 사업 추진 등으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 2026년 6월): 255,000,000원

분석:

동일 면적의 최근 실거래가가 감정가보다 약 4,700만원 낮게 형성된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 하지만 해당 거래가 동일 단지 내에서의 실거래가라는 점에서 중요한 기준이 됩니다. 인수되는 권리가 전혀 없으므로, 실거래가 수준 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 또한, 내부 확인 불가 및 잠재적 환경 이슈를 감안하여 신중한 금액 산정이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 285,000,000원

추천 입찰가: 270,000,000원

(감정가의 약 89.4% 수준으로, 최근 실거래가 대비 약 1,500만원 가량 상향된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.