나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30805 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재"구래역"서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상15층 건물 내 제4층 제411호로서, (사용승인일 : 2021.04.08) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창 호 : 하이섀시.

이용상태

본건은 "오피스텔" 로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비(17인승) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재"오피스텔, 근린생활시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 약35m 및 약12m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30805 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 411호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

건물명: 중일 라크리움

준공년도: 2021년 4월 8일 (사용승인일)

총 층수: 15층

해당 층: 4층

건물 면적 (전용면적): 21.27㎡ (약 6.43평)

토지 면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

건물 토지 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

주용도: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설

건축 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 하이섀시

건물 면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

토지 면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 전철역(구래역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 서측과 동측으로 각각 약 35m 및 약 12m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속해 있습니다. 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접합되어 있습니다.

2.4. 토지이용 제한사항

가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 말소기준권리는 재단법인한국장학재단의 가압류(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(주현서, 한국주택금융공사)이 존재합니다.

* 임차인: 주현서 (한국주택금융공사)

* 보증금: 103,000,000원

* 전입일자: 2024년 4월 30일

* 확정일자: 2024년 4월 15일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리: 을1 주택임차권, 말소: 인수 (금103,000,000원)

물건명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 관계

등기부상 기타 권리로는 소유권이전 3번 신탁등기 말소, 소유권이전(매매), 가압류(주택도시보증공사, 재단법인한국장학재단), 압류(국민건강보험공단), 강제경매(한국주택금융공사) 등이 있으며, 이 중 가압류(재단법인한국장학재단)가 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부 채권 총액은 635,344,207원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

본건은 김포시 구래동의 역세권(구래역) 인근에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

4.2. 주요 시설

주변으로 다양한 근린생활시설, 상점, 병원, 학교 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 교통 및 접근성

구래역(김포골드라인) 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

최근 준공된 오피스텔로 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 신축 건물임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설 및 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 1~2인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

인근에 이마트, 올리브영, 스타벅스 등 다양한 쇼핑, 외식, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(주현서)의 보증금 103,000,000원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 가압류, 압류, 강제경매 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.3. 지역 제한사항

철도보호지구에 포함되어 있어 소음이나 진동 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동의 역세권 오피스텔로, 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 교통 환경 또한 우수하여 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 103,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 인수 부담금이 물건의 실제 취득 가격에 큰 영향을 미치므로, 임차인의 배당 수령액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구래역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 풍부한 상업시설을 갖춘 지역입니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 소형 면적: 21.27㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요층 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 김포한강신도시 내 위치하여 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 매매가 (2026년 7월): 75,000,000원 ~ 85,000,000원 (평균 약 78,666,666원)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(주현서)의 보증금 103,000,000원입니다. 물건명세서 상 '인수'로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 부족분을 매수인이 부담해야 합니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 매수인이 103,000,000원을 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 (낙찰가 + 103,000,000원 + 각종 세금 및 부대 비용)이 됩니다. 최근 최고 매매가 85,000,000원을 기준으로 보더라도, 총 취득 비용이 시장 가격을 초과하게 되어 투자 메리트가 현저히 낮아집니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인의 배당 결과에 따라 크게 달라집니다.

* 가장 보수적인 관점: 임차인이 배당을 거의 받지 못하여 보증금 103,000,000원을 모두 인수해야 하는 경우, 입찰가는 감정가 및 시세보다 훨씬 낮아야 합니다. 시장가치(최고 85,000,000원)에 인수될 보증금 103,000,000원을 더하면 188,000,000원이 되므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이 경우, 실질적인 상한선은 매우 낮아지며, 감정가의 70% 이하인 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서도 신중한 접근이 필요합니다.

* 희망적인 관점: 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 103,000,000원을 전액 변제받는다면, 매수인의 인수 부담은 없게 됩니다. 이 경우, 감정가 87,000,000원을 기준으로 70%~80% 수준인 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

결론적으로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 예정액을 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만으로는 인수되는 보증금 리스크가 매우 크므로, 유찰될 가능성이 높으며, 입찰 시에는 해당 위험 요소를 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 김포시 구래동 6878-7 일대는 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어진 지역으로, 쇼핑, 외식, 병원, 학교 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.