나이스옥션 법원경매 부천 2026타경93 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 410-5 빌라드본동 에이동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 “고강본동행정복지센터” 서측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석판 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 마감 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 빌라드본동 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고리울초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경93 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 410-5 빌라드본동 에이동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

건물면적: 72.45㎡ (약 21.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 토지거래허가구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, "고강본동행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건축물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 외벽은 석판 붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등으로 되어 있으며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 2016년 12월 9일 건축물 사용 승인되었습니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역, 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역(고리울초등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2017년 12월 12일자 신한은행 근저당권 (채권금액 243,600,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액:

총 363,600,000원입니다.

인수되는 권리:

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-05

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요하나, 본건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 빌라드본동 A동 302호로, 주변은 주거단지가 형성되어 있습니다. 소규모 상가 및 편의시설이 일부 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설:

고리울초등학교가 상대보호구역으로 지정될 만큼 인근에 위치하고 있습니다.

주변 편의시설:

고강본동행정복지센터가 인근에 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 녹지/휴식공간:

인근에 고강선사유적공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 혐오시설:

현장 조사 및 주변 정보 확인 결과, 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 토지거래 허가를 받아야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 허가 기간이 2026년 8월 25일까지이므로, 경매 진행 시점에 따라 허가 취득 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

주거 환경: 고강본동행정복지센터와 학교, 공원 등이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(72.45㎡, 약 21.92평)의 신축급 건물은 평당 약 900만원에서 1,000만원 이상으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건 건물은 2016년 준공으로 비교 대상 물건보다 연식이 최신이므로, 평당 1,000만원 이상의 가치를 적용할 수 있습니다.

이를 토대로 산정한 예상 시세는 약 225,000,000원에서 235,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 291,000,000원으로, 시장 시세 대비 높은 편입니다.

토지거래허가구역의 제한 사항 등을 고려하여, 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 시세보다 다소 높지만, 감정가보다는 낮은 금액으로, 낙찰 가능성과 수익성을 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.